ウィル・リベール両国ってどうですか？

[匿名さん]

ウィル・リベール両国についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都墨田区本所1丁目14-1、14-2（地番）
交通：
都営大江戸線 「蔵前」駅 徒歩6分
都営大江戸線 「両国」駅 徒歩9分
都営浅草線 「蔵前」駅 徒歩9分
都営浅草線 「浅草」駅 徒歩10分
東京メトロ銀座線 「浅草」駅 徒歩13分
総武線 「両国」駅 徒歩15分
都営浅草線 「本所吾妻橋」駅 徒歩15分
間取：3LDK
面積：68.42平米～81.50平米
売主：昭和住宅
販売代理：グローバル住販

物件URL：http://www.global-j.co.jp/ryogoku/
施工会社：住協建設株式会社
管理会社：株式会社グローバル・ハート

【仮称が正式物件名のためタイトルの（仮称）箇所削除しました。2012.4.3　管理担当】

[24: 近くを通りますが～。]

ここは、狭い場所に、大きい間取りで作ったので、日当たりに問題アリですよ！この寒さの中で現地を見に行くべきです。日当たりのよい部屋は、すでに売り切れ、残っているのは日の当らない、寒い部屋ばかりと、思います。北側に、窓ばかり多くて寒さが身にしみます！きっと！買うなら、日当たりですよ。値段も高い感じです。

[25: 匿名さん]

狭い場所に大きい間取りを作ったら、日当りが悪くなるってどういう意味でしょうか
あまりきいたことないですが、、。

価格はいくらくらいなんでしょうか。チラシを見た感じ高いとは感じませんでしたが
これから検討するうえで参考に教えてください

[26: 匿名さん]

東側にでかいマンションが建ってるし、確かに上の階以外は日当たりが厳しいかもね。
値段は坪２００万ぐらいだから、このあたりのマンションでは安い方だと思うよ。
墨田区で駅６分（蔵前だけど）で日当たりガンガンのマンションはこの値段では買えないと思うから、
総合的に見ても買って損はない物件だと思うんだが。

[27: 近くを通りますが～。]

陽あたりって、ほどほどはほしいですね！たとえ、一時間でも部屋に太陽の光を入れたくありませんか？ここは、入るのかな？４階くらいまで～？

[28: 購入検討中さん]

低層階は眺望が望めないのと、一番大きな間取のタイプだと、
直射日光は入らなそうですが、やはり南向きの為、充分明るいかと思いますよ。
まあ、求めている部屋の明るさ度合いには個人差があるのでしょうけど・・・

ワンフロア3世帯で贅沢な造りですよね。

[29: 購入検討中さん]

現地見ましたが、意外と圧迫感があるかもしれませんね。
値段は安いと思いますが、総戸数が少ない。
将来的には、相当修繕積立金が上がりそうな気がします。
安い分、その辺の出費で、トータルではお得ではなくなるのかなと考えています。

[30: 匿名さん]

＞＞２９さん
修繕費などは小規模の方が負担が大きいと考えられがちですが、
大規模マンションは小規模マンションにない共有部分等の管理・修繕
にも費用がかかるため金額としては大きく差が出ることはない様です。
ここは駐車場も機械式ではないですからね。でも２戸は少ない様な気もしますが。

[31: 匿名さん]

＞No.30さん
29です。
確かに無駄な共有設備を作るマンションは、特に管理費は高くなりがちです。
でも、共有部分を抑えた物件なら、かえって安くなりますよ。
特に50戸未満は、30年計画をみればすべて割高ですし、仮に安く計画しているとしたら、修繕積立金を安めに試算しているケースがほとんどです（3千円～6千円程度に）。

何戸がベストとは言えませんが（共有部分や建物の作り方にもよるので）、一般的には80～200戸未満が比較的リーズナブルになっていますよ。

[32: 匿名さん]

近隣駅の錦糸町や上野・浅草方面と比べてどう感じるかで評価が変わってきそうな立地ですね。個人的には現地自体はそこまで便利ではないけど落ち着いていて、しかも便利な街への移動も容易に可能という環境が気に入っています。
わずかな距離ではありますが、大通りから少し入った場所というのもポイント高いです。不満は大江戸線の使い勝手の悪さですかね。広範囲をカバーしてくれるのですが、目的の路線へ乗り換えるための電車というイメージがあります。

[33: 契約済みさん]

いよいよ来週内覧会ですね。
いい天気だといいですね。
楽しみです♪

[34: 匿名さん]

とうとう内覧会の段階まで来てしまったのですが、他の候補とあわせてじっくり検討していたのですが、すっかり乗り遅れてしまいました。
不思議なことに、こうなるとやけに良いマンションに見えてしまうんですよね。
残り3戸という事になるのかな？さすがに良い部屋は残ってないでしょうけどラストチャンスということで週末の現地見学に行くのもいいかなと考えています。

[35: 購入経験者さん]

？？？関係者のかたのコメントですね？残り３戸ですか。お疲れ様でした！

[36: 匿名さん]

管理費高いですね。
それに対して、修繕積立金が安い。

29さんの言うとおり、修繕積立金はかなり上がるんじゃないのかな？
入居時の一時金と、月々の積立だけでは全然足りなそうだし、長期修繕計画がどうなってるか確認した人はいますか？

[37: 匿名さん]

↑35年修繕計画をみないと意味ないよ。
30年計画は、ごまかしがきくから。

でも修繕積立金が安過ぎるのはたしか。
後々苦労するぞ。

それまでには売るか、生きていないと考えている人ならいいかも。

[38: 匿名さん]

自分も修繕積立金は、非常に重視しています。
だから、マンションを見て回る時は必ず長期修繕計画も確認しますが、35年はほとんど無いですね。
30年計画を出しているデべは良心的で、多くは10～20年程度です。

建築業者に聞いたら、35年計画は修繕項目が増え負担金が大幅に増えることから、デべは負担増を隠したがり、30年未満の計画表しか作成しないようです。

このマンションの修繕計画は見ていませんが、安すぎるので、最低でも10年以内には3倍前後には跳ね上がるのではないでしょうか？
もちろん、それも通過点の金額で、最終的には負担の少ない部屋でも修繕積立金だけで5万前後、管理費含めて計7万強は覚悟しておくべきですね。
高い部屋だと8万以上。賃貸を借りるのと同じ位です。

基本的に戸数の少ないマンションの購入は見送るべきですね。
それ以上のものがあればと思い、MRと近所を見てきましたが、ん～～と考えてしまう立地でした。

[39: 匿名さん]

マンションは、管理を買えが常識だから、管理に少しでも不安を感じるなら、パスが賢明。
修繕で積立が足りなく、修羅場になっているマンションはいくつもあるから。

[40: 匿名さん]

修繕積立金の話題ばかりになってしまいましたね。
でも、大切なことですよね？

以前住んでいたマンションは、50戸強でしたが、入居8年で修繕積立金がちょうど3倍に増えましたから。
理事会の試算では、更に22年後には約2600万円の赤字になるとの話でしたが、流石に7～8倍に急激に上げることも出来なかったのを経験しています（22年後には、1戸あたり50万円の負担を受け入れようという流れでした）

問題は、中古で売るときに、その内容も購入者が知ることになるので、売りにくかった点です。
幸い、購入者があまり気にしない方だったので、それほど値下げしなくても売れましたが・・・

[41: 匿名さん]

以前ＭＲに行った時、修繕積立金の計画を見ましたが、最終でスタートの金額の２倍ぐらいだったと思います。
何年計画だったかちゃんと覚えていませんが、３０年か３５年だったような気がします。（確実ではないです）
確かに少し少ないように感じたのを覚えています。
上の方が書かれているように、３倍以上や５万円前後になると厳しいですね。

[42: 匿名さん]

No.41です。すみません、２倍じゃなくて４倍弱の間違いでした。
５千円台が２万ぐらいだったと思います。勘違いでした・・・

[43: 匿名さん]

2万円で済めばいいですけど、たぶんもっと上がると思いますよ。
デべは、あくまでも楽観的な計画しか出さないですから。

もちろん、順調にいった場合の計画なので、震災があったり、予想以上にコンクリートの劣化（実際は沢山ありますけど）が進んだ場合は、8～10倍程度にはなるでしょうね。