分割融資の金利について

[匿名さん]

注文住宅を予定しているのですが、工事着手金や中間金など、数回に分けて代金を支払う必要があります。銀行によっては「つなぎ融資」だけではなく（いろいろ条件があると思いますが）「分割融資」で対応してくれるところもある聞き、近々銀行に相談に行こうと思っています。
そこで疑問があるのですが、「分割融資」の場合、金利決定時期をどのように考えれば良いでしょうか。例えば、２回に分けて融資が実行され融資時の金利が異なっていた場合、①金利の異なる２つの住宅ローンを組む、②最初に融資を受けた時点の金利の住宅ローンを組む、③２回目の融資を受けた時点の金利の住宅ローンを組む、のいずれになるかを知りたいです。
実際には銀行で確認するのが早いとは存じていますが、「分割融資」の可否が出る前には確認しずらいため、ご存知の方がいたらと思い質問いたしました。よろしくお願いします。

[1: 何度もローン実行していますが]

>>00
「分割融資」で固定金利という約定なら、最初にローンを実行したときの金利が最後まで適用されます。
普通は「分割融資」とは言わず、「部分実行」と言っていたな。
建築中に中間金を入れるような場合、よくあるな。２０年前と５年前に実際にアパート建てる際にそのようなことを経験しましたな。

＞２回に分けて融資が実行され融資時の金利が異なっていた場合
固定金利ではこれはあり得ない。
別々にローンを実行するなら、それは部分実行ではなくそれぞれのローンが単独で存在することになる。

[2: 匿名さん]

私も家を建てる際に、土地代および工務店への中間金で2回分割融資を受けました。
私が借りた銀行ですと、あくまでもローンは1本。
ローン実行は竣工後なので、それまでにかりた融資に関しては日割り金利分だけ現金で納めます。
もし予定より早く竣工したら、利用しなかった日割り金利分が現金で返ってきます。

要は「前借り」なので、実際のローンとは別に金利が発生してしまうと言う事です。

金利に関しては実行予定の金利と同じでした。

例えば土地代1500万円を、竣工する半年前から融資してもらうのであれば
金利が1％だとして
1500万×1％×183日/365日＝75205円。
この75205円を現金で銀行へ払います。
予定より1ヶ月早くローン実行したとしたら
1500万×1％×30日/365日＝12328円が返ってきます。

[3: 匿名さん]

お二人の方から実体験に基づく説明をいただき、たいへん参考になりました。ありがとうございました。

[4: 匿名さん]

削除依頼出します

[5: 01]

>>03
01投稿と02投稿は内容が全く異なります。

01投稿（つまり私）では、中間金の支払い時から本来のローンを一部実行するということ。
２０年前と５年前に、このやり方で２回実行しています。
ローンの返済期間は最初の部分実行が行われた時点からカウントして、返済期間までとなり、残りの部分が実行されても返済期限は変わりません。
実際には、３０年でローンを組んで、部分実行した時点から３０年が返済期間。この時点では金利のみの支払い。その半年後に残りの部分を実行して、その時点から２９年半が返済期間になります。

02さんの投稿はその点が曖昧ですが、本人の投稿だけを考えると
＞ローン実行は竣工後
＞予定より早く竣工したら、利用しなかった日割り金利分が現金で返ってきます。
この通りなら金利が同じだっただけの単なる「つなぎ融資」と考えられます。
ただ、02さん自身が思い違いしているかもしれませんよ。
利息の精算うんぬんより、ローンの返済期間がチェックポイントです。

[6: 匿名さん]

01さん

一部実行のポイントについて教えていただきありがとうございます。

＞実際には、３０年でローンを組んで、部分実行した時点から３０年が返済期間。この時点では金利のみの支払＞い。その半年後に残りの部分を実行して、その時点から２９年半が返済期間になります。

重要な問題ではありませんが、部分実行後に返済がスタートするということは、金利のみではなく元本の支払いも発生するような気がします。

＞「分割融資」で固定金利という約定なら、最初にローンを実行したときの金利が最後まで適用されます。

固定金利を選択する予定でいますので、部分実行した場合いつの時点の金利に固定されるかがわかり、たいへん助かりました。

[7: 01]

>>06
金銭消費契約書の内容により、色々な返済方法が考えられます。
契約をする際に、必ず約定を確認してください。

自分が契約した金融機関は、２０年前が同和火災で、５年前は日本生命です。
２０年前のローンは当時の金利が固定の６％くらいでしたので、４年後に借り換えをしています。
土地はどちらも全額無借金で、建物を建設する際の中間金支払い時に部分実行、竣工時に本実行しました。
どちらも部分実行後、本実行までは金利の支払いのみでした。

[8: 匿名さん]

部分実行中は金利のみの支払いだったと言う事は、元本は全然減っていないのですよね？
支払い期間だけ減ってしまうと言う事は、本実行後の月々の支払いが通常の借り方をした人より少し増えてしまうと言う事ですか？

なんだかそれも不思議な話ですね。

[9: 01]

>>08
不思議であろうとなかろうと、事実です。

＞支払い期間だけ減ってしまうと言う事は、本実行後の月々の支払いが通常の借り方をした人より少し増えてしまうと言う事ですか？
当然、そうなります。
金融機関も、それを前提に事前審査をしていることになりますね。
ただ、中間金支払いから竣工までの期間が予期せぬ事情（例えば、地震で部品調達に支障をきたしたためとか、被害が発生してしまったとか）が起きて長期化（半年程度よりも増える）することが見込まれるような場合には、支払い条件の見直しが発生するような約定（最終返済時期を延ばす）も入っていました。

[10: 匿名さん]

ますます信じがたい話ですね。

[11: 匿名さん]

そんな貸し方する銀行が変わってるよ
どんな契約なんだ？

[12: 01]

>>11
＞そんな貸し方する銀行が変わってるよ
実際に借りたのは、損保や生保だけど。

[13: 01]

２０年前のローンは、

建築やローンの手続き開始が１９９１年１２月
工事開始が１９９２年２月

中間金支払とローンの部分実行が１９９２年６月
２００万円借りて金利は年換算６．３６％で月利０．５３％
月々の支払は１０６００円（利息のみ支払）

１９９２年１０月にローンを本実行
最初の２００万円と合計して２９００万円を２０１７年２月までの返済期間となる
金利は部分実行時金利のままで、月々１９４３５０円

１９９６年２月に２７２４４０３２円を借り換えで全額返済している。

[14: 匿名さん]

最初に質問をした者です。

先日、ある金融機関に「分割融資」に関する相談に行ってきました。

そこでの結論として、建物を建設する際の中間金支払い時に部分実行し、竣工時に本実行することが可能であり、 部分実行後から本実行までの間は利息のみの支払いになるということでした。 また、（固定金利の場合）金利決定時期は最初の実行時に固定されるとのことでした。まさに01さんの言われたとおりの結果でした。

部分実行後から本実行までに支払わなければならない利息の金額がいくらくらいになるかは教えてもらえませんでしたが、住宅ローンの有力な選択肢ができて良かったです。

事前に01さんからいただいた情報があったおかげで、金融機関の担当者との話し合いもスムーズにいきました。ありがとうございました。

[15: 01]

>>14
うちの場合は２回ともアパートローンでしたが、住宅ローンの部分実行・本実行パターンでは同じであることは確認しております。
約定を確認されて、大願成就を祈っております。

[16: 01]

>>14
＞部分実行後から本実行までに支払わなければならない利息の金額がいくらくらいになるかは教えてもらえませんでしたが
これはすごくやさしい計算です。
金利（月利）×部分実行金額＝毎月の支払額
です。

13投稿の
＞２００万円借りて金利は年換算６．３６％で月利０．５３％
＞月々の支払は１０６００円（利息のみ支払）
２００万円×月利０．５３％ ＝１０６００円（利息のみ支払）

ドンピシャ合うでしょう。