修繕計画立ててないマンションって普通なの？

[家なき子]

中古マンション購入についてたいへん迷っております。
とっても気に入った物件なのだけど、将来の修繕費の負担増が気がかりですので
管理会社や管理組合に問い合わせたところ、
「修繕計画はありません」と言われてしまいました・・・
「築10年なのでそろそろ大規模修繕も考えねばならないので
今度の総会で議題に出るでしょう」という返事。
そこは世帯数20戸の小規模マンションなのでこれまでの貯金額では
きっと足りなくなるので積立金増額か、一時金徴収があると思うのですが、
それってどれくらいリスキーなことなのでしょうか？
修繕するから100万円徴収しますといわれたら、もし払えない世帯が
あったとしたら修繕自体ができなくなるってことですか。
それとも一気にそんな多額の請求というのはありえないのでしょうか。

[2: 匿名さん]

長期計画がないという時点でかなり危険な物件だと思う。
最低でも直近の管理費会計報告を見せてもらって、修繕積立金の残高を確認すべき。
適正な残高については素人なのでよくわかりませんが、私のマンション場合、
３２戸建ての築２０年で全体で５千万くらいの残高でしたから、一軒当り
１５０万くらいの残高かな？築１０年で全く大規模修繕やってないなら、
一軒あたり１００万くらいの積み立て残高あるのが普通じゃないかな。
マンション全体だと２千万。

この辺は詳しい人の登場を願ったほうがいいね。

[3: 匿名さん]

長期修繕計画は購入者の立場にとってはあった方がいいのだろうが、
小規模マンションの居住者にとって本当にあった方がいいかどうかは？？？
マンション内に詳しい居住者がいれば作成しないという選択もありうる。
だいいち、あれの作成手数料はバカ高（マニュアルに従って数字を埋めているだけなのに）。
当方、去年まで総戸数21戸の小規模マンションに住んでいたが、
長期修繕計画作成費用で15万程度取られる。
これは小規模マンションの予算金額からすると結構大きい。
それを５年おき程度のサイクルで作成していたが・・・
高い作成手数料を払いながら、金額の数字が全然当てにならないんだな。
小生、大規模修繕時に理事長だったんだが、
４社に合い見積もりを取って競争させて管理会社作成の予想金額よりも
３割程度安い金額で大規模修繕をしたが。
まあ20戸で築10年だと、ほとんどの住人が複数回役員経験者、
約半数は理事長経験者だね。
これがプラスに働いた場合には強いね。

[4: 匿名さん]

私も詳しくないのですが。
中古物件媒介の重要事項説明書には、修繕積み立て額を始めとした、管理組合の財務状況が含まれているはずです。
確実な方法は、それを持って専門家に相談することだと思います。（相談料はかかりますが）

10年くらい前の物件には、積み立て額を極端に低く設定していた物件も多く、意識の低い管理組合だったら、改訂もされていないかもしれません。
特に、そのころの物件は、大規模修繕計画があっても、機械式駐車場のリプレイス代が反映されていない場合があるので注意が必要です。

尚、修繕積み立て額が足りない場合（足りないことが予測される場合）、家なき子さんの予測された、積み立て額の増額、一時金の徴収、の他に、借金をする、と言う方法もあります。

[5: 家なき子]

たいへん参考になるお返事いただけて感謝感謝です。
実はその物件はたいへんお値打ちで、例え今後数百万の修繕費上乗せがあったとしても
充分、払えると見込んで購入を検討していたのです。でも自分が払えても他の世帯が
払えないと反対した場合、修繕自体ができなくなるのではないかと・・・
私は一生住むつもりで購入するので、修繕をおろそかにされるのが一番怖いのです。
今はまだ賃貸にしてる世帯はないようで、住人はみな自分の家としての意識があると
思うので、まったく修繕しないということにはならないと予想するのですが・・
例えば予算の出せる範囲で、外観などは後回しにして給水設備などの必要な部分から
修繕していくなどの方策になるのでしょうか。またそれは私自身が管理組合の一員となって
意見を出していけば組合のだらしなさも改善していけることなのでしょうか。
マンションを買ったことがないのでよくわからないので、よいアドバイスをお願いします・・

[6: 匿名さん]

止めておいた無難だけど。

でも、修繕しましょう、で、すぐ意思統一されて、一時金が集まり、
工事が始まるのなら、理想的です。
修繕積立は、ペイオフとかの問題が有りますしね。
でも、入居前には、住民の意識は分からないだろうから、、

なお、理事長名義で借金をするのは、可能と聞いたことがあります。
担保は、管理費徴収権かなぁ。