買い替えの売却がうまくいかなくて

[匿名さん]

買い替えのための売却に出して半年、なかなか売れません。
決して高い金額で出してるわけではないのですが、価格はどんどん値下げの一途。
売却損の繰越控除があるから、かなりは戻ってきますが、いつまでも値下げはできないし、
こんな経験の方、いらっしゃいますか？

[3: 匿名さん]

自分が買う立場としたら、その値段で買う気がしますか？
最近は新築がお安くて、中古相場崩れてますよね。
私は結局、当初だしてた金額から20％下げたところで決まりました。
おかげで、今年も来年も税金を払っていません。

[4: 匿名さん]

どういう状況なのか良く分からないが、
１．御自身の引っ越し先は既に購入契約済みなんですか？
２．不動産屋との媒介契約は専任ですか一般ですか？
３．営業マンに熱意はありますか？　また広告等はよく出してくれますか？
４．見に来る人はそこそこいる状態ですか？

この辺が分からないと値段だけの理由で買い手がつかないのか
それとも値段以外の要素があるのか判断しかねる。

[5: 匿名さん]

質問した者ですが、状況説明が足りませんでした。
築１１年、横浜市内です。３千万台後半で出しています。新築時からは６割近く下げています。
すでに引越し先の契約は済ませていますが、あと２ヶ月しか待てないそうです。
契約先のデベロッパーの関係で専任媒介契約をしています。
見に来る人は週に１件あるかないかで、この状態が半年続いています。
最近の新築の物件よりもよっぽど高級マンションだと思うのですけど。
やはり新しくて、安い方に行ってしまうのかな。

[6: 匿名さん]

週に一件で半年間ということは、２〜３０件は見に来てるわけですね？
いくらなら買いますという方はいませんでいしたか？もしいないとしたら、営業に問題ありなのでは？
私の場合、媒介契約をしてから一ヶ月間で４〜５件の問い合わせがあり、担当営業マンが確信をもって
そのうちの一人と交渉し、売り出しから２０％下げで売れることとなりました。川崎市内築８年で新築から
４割減でした。やはり、営業マンの熱意とやる気は必要だと思います。もちろん、相場とかけ離れた額での
売り希望であれば、価格に問題ありだとおもいますが．．．

[7: 匿名さん]

これは半年間ずっと同じ値段で出し続けているのですか？
普通そういう場合、営業マンから値下げの要請があるのではないですか？
で、あなたは恐らくそれを突っぱねて同じ値段で頑張り続けているのでしょう。
３千万台後半いう価格は新築マンションと競合して負けている可能性もあるでしょう。
あと２ヶ月でまとめたければ、思いっきり価格を下げるしかなさそうに思いますが。
契約先のデベロッパー関係の専任ということは、
何とか売れて欲しいとは思っているはずです。
売れなければ購入契約自体がキャンセルになるのでしょうから。

[8: 匿名さん]

＞７さんへ
０１の文章からは、何度も値下げしていると思われますね。

[9: 07]

あっ、本当だ。失礼しました。
しかし、いずれにせよ、
Ａ．どうしても売りたければ思い切ってお買い得価格にまで下げる、
Ｂ．これ以上価格を下げる位なら引っ越し先をキャンセルして構わない
の二者択一だと思われる。

[10: 質問者]

営業マンや購入物件の担当者（同じ会社）と打ち合わせもして、かなり価格は下げました。
営業マンの熱意もいまいちかもしれませんね。
ともかくもう一段の値下げを断行して、それでも駄目なら最後の一ヶ月は営業マンのチェンジも視野に入れます。

[11: 匿名さん]

資産デフレの犠牲者
バブル期マンションは買替え困難
http://allabout.co.jp/house/mansionlife/closeup/CU20030403/

[12: 匿名さん]

バブルマンションが中古市場へ
しのび寄る「ブルーエイジ問題」
http://sumai.nikkei.co.jp/know/howmuch/index20021029a8000a8.html

[13: 質問者]

参考になる記事ありがとうございます。
確かに減価償却費を考慮しても売却損が５千万円近くなるのはブルーになりますよ。
ただ、売却損の１／３以上は税金が戻ってきますし（損失の繰越控除）、今ならまだローンが組めますので、
何とか頑張ろうと思っています。

[14: 匿名さん]

＞１３さん
損失控除の税金が2千万近く戻るということは、年収3千万超えくらいですか？すごいですね。
今度の物件は億ションですか？

[15: 匿名さん]

不動産の譲渡損失に関しては、他の所得との損益通算が出来なくなるんではないの？
今年度から、遡って適用すると聞いています。

[16: 質問者]

１５さん、居住用以外の不動産の譲渡損失に関しては１５年度から損益通産ができなくなっています。
しかし、居住用不動産に関しては１６年度から大幅に条件が緩和されています。
税金効果を考えれば、思い切れる方もいらっしゃるはずですよ。

[17: 匿名さん]

もう一つ

マンションの資産デフレの影響は？
1976年─2001年物件を総点検
http://sumai.nikkei.co.jp/know/howmuch/index20030520a8000a8.html

[18: 匿名さん]

バブルマンションの方が売却額が安いのはどういうことでしょう？？＞不動産屋さん
http://sumai.nikkei.co.jp/know/howmuch/img-data/0520hyou5.gif

[19: 匿名さん]

おもしろいので、リンクおいときます。

中古の価格／マンション編
「黙って座ればピタリと当たる？」
http://sumai.nikkei.co.jp/know/howmuch/index20021125a8000a8.html

大幅な値下がり物件はバブル期に集中
http://www.stbri.co.jp/cafe/no59-1/59-1-3.html

[20: 匿名さん]

買い手市場なので、売却はしんどいですね。私も苦労しました。何よりも
週末に外出できないのがつらい。もうこんな苦労はしたくないと思いました。
１階、中住戸、田の字、おまけに駅から徒歩１０分、売りにくいこと極まりない。

[21: 匿名さん]

我が家は数人案内ありましたが、
幸いすぐ決まりました。ちょうど我が家のマンション
を購入したいと待ちの人がいたようです。
きっと通常なら売りにくい住居でしたので感謝感謝です。
値下がり率の高い新築はもう興味がなく、買い替え先も他マンションでの
付加価値つきの物件にしました。やはり案内時にいいなーと言われる
場所は確保したいので、、、いまいちの部屋だと、ふーん、、たいしたことないねー
みたいな態度をされてしまいます。悲
４年前にはピカピカの新築でしたのに。
次に売却の際には強気で案内したいものです。

[22: 匿名さん]

＞２１　さん
買い替えさきは中古ですか？付加価値付きの物件ってどういうものですか？
ちなみに新築を４年ほどで売却するとどのくらい値下がりするのでしょうか？
差し支えなければ教えてください。

[23: 匿名さん]

スレ主さんへ。
他社数社に再度、物件の査定をしてもらってみてはいかがでしょう？
その価格を参考に売り出し価格を再度検討されると良いと思います。

２２さんへ。
私は２１の投稿者ではありませんが、我が家は築５年で売却して
購入価格の２５％の値下がりでした。

[24: 匿名さん]

＞２３　さん
築５年で２５％の値下がりとはかなりの額ですね？
これに購入時、売却時の手数料などが加わりますよね？
２３　さんはその物件を売却してさらに買い替えをしたのですか？
やはり何年かしたら買い替えをしてもくらいの気持ちではなく
ここに一生住むぞ！と思えるくらいほれ込んだ物件を買うべきでしょうか？

[25: ２４さんへ。]

そうですねー、かなりの額と言われればそうですね。
でも、買い替えをしたいと思うとうまい具合に臨時収入があったりして
うまく回っているので、あまり気にはしてないです。
我が家はその時のニーズに合わせて買い替えを繰り返していて
今回は子供の学校の関係で、４回目の買い替えです。
どんなに惚れ込んだところで、その時々によって望むことが変わるから
マンションなら買い替え前提の購入でも良いのでは？と思います。

[26: ２１]

我が家も築４年で３０％引きでしたね。
新築が出回ってる分中古はちと厳しいかも
しれませんね。一緒住むぞ！！という満足物件は
予算がある人ではないと難しいでしょう。我が家は
環境＞ルーバル＞角部屋〔若しくは２バル〕＞最上階＞
広さ＞総戸数９０程度＞平均価格帯４０００万＞お風呂窓タイプ
こんなもんでしょうか、、で、上４つまでは最低限の
条件です。一生住む！って実際難しいですよね。
まあはっきり言って内装なんて全くどうでもよくなりましたね。
この買い替えで。２４さんよおーーーーっく考えて
より良い住まいを手に入れてくださいませね。

[27: 匿名さん]

26さん、ルーバルってそんなにあったほうがいいものですか？
それとさしつかえなければ買い替えの理由をおしえて下さい。

[28: 匿名さん]

現状の標準管理規約だとルーフバルコニー付きの部屋は相対的に得だとは言えよう。
専用使用権がありながら、修繕は他人の金でやってもらえる。
専有面積には入らないので管理費、固定資産税も得。
もちろん専用使用料は払うが、あんなのは激安だろう。
いい加減、専用使用料をもっと上げろよと思う。もしくは
修繕積立金算定時の面積の定義を専有部分の面積だけでなく
ルーフバルコニー部分の面積も足すように改訂しないと不公平だな。
標準管理規約自体、ルーフバルコニーがこれ程一般的でなかった
時代に制定されたものだからな。

[29: 匿名さん]

27<
２６です。買い替え理由は色々ありますが、音ですね。一番は。
隣から赤ちゃんの泣き声、上からのドタドタ。共用廊下の上階からの
思った以上に響く音。高いお金出して購入したのに
なんじゃこりゃー！！という心境ですよ。以前の築５年の賃貸の
方が本当に！！まし。でした。しかも、先日公団に住んでる友人
が遊びに来て、上階が４歳くらいで夜遅くまで騒いでる〔会う度
謝られるようです。〕らしいのですが、たまにどんっと聞こえるくらいで
、全く気にならないらしいのです。〔友人宅は完全就寝９時です。〕
友人宅は５才男の子二人なのですが、その騒ぎようは
想像出来ると思いますが、３０分おきには手加減なし喧嘩が
勃発していました。きっと我が家のお隣には筒抜けでしたでしょうね。
以前角部屋に住んだこともあり、こんな家にホント嫌気が差しました。

ルーバルはそれはそれはあったほうが最高です。ま、我が家は
どうしても欲しいので条件に入っていますが、いらない人は
いらないかもしれませんねー。とにかくベランダがいくら広くても
屋根がないルーフは特に様々な魅力を感じますね。
28＞専用面積に入れられると辛いですね。
今後そのように変更されたりするのでしょうか？ちょっと不安。

[30: 匿名さん]

我が家は１４Ｆで南西方向に約６０ｍ２のルーフバルコニーがありますが
あまりの強風に物も置けず、ほとんど使っていません。
ただ開放感は違うと思います。
夏に子供のプールをするには重宝しました。
あとは先日の雪の時の雪遊びとか…。
私としては日常での使い道はないですが
売却時の付加価値としては効果がありました。

[31: 匿名さん]

売却時に付加価値になっても、購入価格が高いと損失も大きくなるから、
条件が少し悪い物件を安く買って安く売った方が損は少ないんじゃないんですか？？

１９の参考記事から
http://www.stbri.co.jp/cafe/no59-1/59-1-3.html
＞特に下落率の高い−50％超の物件は、郊外から都心に直接乗り入れる鉄道駅近傍に多く立地しています。

[32: ＞３１]

その人の価値観と経済力次第なのでは？！
私個人としては自宅として購入するなら
自身でも条件が少し悪いと思うような物件を損得勘定で妥協して
購入するより、自分が気に入った物件を購入する方が
ずっと良いと思います。

[33: 匿名さん]

条件の悪い物件・・・いくら安くてもさらに中古で購入したいですか？
答えはノーでしょう。なので今の中古市場はありあまって
いるのです。付加価値物件は一般に出る前にさばかれて
いることがほとんどです。

[34: 匿名さん]

３３さんのおっしゃる通り付加価値のある部屋の方が
売れ行きが良いようです。現在、私の住むマンションでは
３部屋が売りに出されましたが、すぐに売却が決まったのは
最上階角部屋のルーフバルコニー付きの部屋だけで
他の２部屋は片方は１年以上、もう片方も半年近く
値下げを繰り返しながら今も売りに出されたままです。
以前に住んでいたマンションでもほぼ同時に売り出された２部屋が
最上階角部屋のワイドスパンの部屋は１週間で売却され
もう片方は３年以上も売りに出されたままだったそうです。
自分でも良くないと思う部屋はたとえ安くてもよくよく考えて
購入を決めた方が後々のために良さそうです。

[35: ３]

自分で気に入ってもないのに、売れるからといって高い物件を買うのは、
賢い買い方ではないってことですかね？？

自分で気に入ってるのなら、そりゃ損してでも買いますな。

[36: 匿名さん]

↑３１です

[37: ３３]

基本は気に入っていることでしょう。
しかし、売る可能性のある人はある意味部屋は好み関係なく
付加価値付が必要かもしれません。売れ残っては
元も子もないでしょうしね？

[38: 匿名]

どなたかおっしゃっていましたが、住まいの購入は投資ではありませんから
損得勘定で決めるべきものではありませんね。
自分が住みたい物件があれば買いたくなります。
人生、自分で住む家を購入できるのはせいぜい４０年間くらいですからね。
損得勘定だけで一生を送ることを考えたらつまらないでしょう。

[39: 匿名さん]

３８＞
そりゃそうでしょうけど、スレ主さんは売却できずに困ってるんですよ？

[40: 匿名さん]

価格さえ下げれば、間違いなく売れます。
売ることだけを考えるのなら、売りたい価格は一切考えず、売れる価格にするべき
です。内覧者が結構訪れているのに、値下げ交渉を持ちかけてこないので
あれば、それは貴方の努力が足らないからです。
とにかく、部屋を綺麗にし、インテリアに気を使う。壁紙が汚かったり、衛生機器が
薄汚れているのであればリフォームをすべきです。
リフォームをするとお金が掛かると言う方もいますが、汚いまま売りに出して
値下げするよりも断然コスト的にはお得です。
50万値下げするなら、30万でインテリア整えて小奇麗にして、
相場価格であるなら絶対売れます。

[41: 匿名さん]

”売りたい”価格ではなく”売れる”価格に売り出し価格を設定すれれば
売れない物件は確かにないですよね。
でーも、この売りたい価格と売れる価格の折り合いをどうつけるかが
微妙なんですけどね…。

[42: 匿名さん]

みなさん家の売却はうまくいきましたか？
我が家はまだなんです（涙）

[43: 匿名さん]

42さんはスレ主さんですか？
そうですか、あれから2ヶ月経ってしまったんですね。
でも諦めないで、がんばってください。うまくいったらここで報告してくださいね。

[44: 匿名ちゃん]

>43さん
すみません42ですがスレ主さんとは違います。
スレ主さんと同じ立場なのでレスしました。
うちも含め、買い替えの方はもうこの時期なのでどうなったのかな〜と思いまして。

[45: 匿名さん]

関西ですが、バブル直前に3170万で駅前のマンションを買いました。
そのあと暴騰して瞬間的に１．２億の値段がついたこともありました。
７階のうちの５階部分の普通のフローリングの３LDK,南向きで日当たり完璧、
竹中工務店、大阪や三宮まで乗り換え入れても玄関から余裕で４０分という物件でした。
もう次のところに引っ越して中身はカラの状態でプロに頼んでクリーニングも
してもらってました。
それでも１４年住んで売ったときは１８００万でしたよ。
そんなもんです。
うちは１８００万でも新居のローン残金をまかなえたのでとにかく早く売りたかった
からそれで手を打ちました。
持っているだけで管理費と固定資産税がかかりますからね。
新居のローンに加えてそれらを二重に払うのは精神的にも負担でした。

タダでもいらないような中古マンションがたくさんある中で
今自分で振り返ってもあのときあの値段でも売れただけ良かったと
思っています。

[46: 匿名さん]

3170万とか1800万とかみみっちいですね。
場の空気を読んでください。

[47: 匿名さん]

みみっちくなんかないよ。
参考になったよ。
１０年住んだら１０００万は下がる覚悟しておかなきゃな。

[48: 匿名さん]

バブル期（’９０年台前半）に8千万で完売してた
夜景が自慢の大規模マンション
今1500万でも買い手がつかない状態。
駅からバスで冬は坂道が凍るんだよ・・・

[49: 匿名さん]

うちのマンソン、築４年
隣でお手伝いさんと暮らしてたよぼよぼのおばあさんが出て行った後
擦違いにすぐ誰か入居してきたから娘さんか姪か誰かが貰ったのかと思ってたら
赤の他人にすぐ売れたらしい。
い、いくらで買ったのか知りたい・・・

[50: 匿名さん]

12月で半年ということは、売りに出したのは6月頃ですね。
時期的なものもあるのではないでしょうか。
うちは築10年で買ったマンションを10年住んで築20年で売りに出しました。
1月末から始めて2月末に売れました。
今頃、売れているかもしれませんね。

金額は、うちの場合最初は多少高く出しましたが少し値切られ、近所の中古マンションの相場どおりで落ち着きました。
近くに新築マンションもたくさん立ち始め、なかなか売れないのではないかと心配しましたが、杞憂に終わりました。
出している金額は相場どおりですか？ネットでも相場は調べがつきますよ。
新築時からいくら下げたかは問題ではないと思います。
近所でもバブル期に億ションだったマンションが数千万で売りに出ていますが、なかなか売れません。
そもそも億という金額が適正ではなかったのですから、多少下げたくらいでは売れないのは当然でしょう。

それから、リフォームは考えなくてよいと思います。
買い手の好みに合うかどうかわからないのにリフォームしてその分高く売ろうと思っても、それで売れるかわかりません。そんなリスクは負わない方がよいと思います。
うちは大手２軒の不動産屋に見積もりをお願いしましたが、最終的にリフォームなしでM社に媒介をお願いし、無事売ることができました。
もう１軒見積もりをお願いしたT社は、リフォームしないと売れないと言い、しかもその上見積もり額はM社のマイナス５００万円でした。
M社の見積もりどおりで売れた今、T社の見積もりはいったいなんだったんだろう、と思っています。

中古マンションを買われる方は、安くで買って、お金をかけて自分が好きなようにリフォームすることを考えている方が多いと思います。
うちの買い主さんもそうです。
私の場合は、見学に来られる日は必ず、壁の掃除をして、水周り全てを徹底的に磨きました。
それだけでずいぶん見栄えは変わりますよ。「古いのにきれい」だと言われればこっちのもんです（笑）

[51: 50]

>今頃、売れているかもしれませんね。
トピ主さんのマンションも、という意味です。
わかりにくくてすみません。

[52: 匿名さん]

ウチも買い替えで築１８年　駅１５分を売りました。
古いのでリフォームしないと絶対売れないと思ってましたが
「リフォーム分として１００万下げてもOK」と見に来られた方に伝え
自分の好みに　必要なだけリフォームしたいとのことで売れました。

でも見に来られる時の印象は少しでも良いように
電気は全部屋つけ　古い家具は捨て　家族もその場にいないようにし　花をかざり
水周りピカピカ　目地ぬり　木部は修正用のペンで塗り
その場で　「もしよろしければ　照明・カーテン・エアコンつけます」
なんて相手の方の反応を見て付け加える。（譲れるものを）
もちろん傷んだところ　壊れているところは正直に伝える　と好印象。
業者には　期間が延びて三ヶ月過ぎたら　一般にするか他の業者にすると言い　がんばらせる。
しかし　あまり悪い印象をもたれると　がんばってくれない。
なんせ　業者は仲人さんのようなもので　嫌われたらおしまいです。