親族間のマンション売買

[匿名さん]

マンションを買い換えるのですが、現有物件を売りに出さなければ
と思っていたら、親族から買いたいとの申し出がありました。
価格、引渡し時期等、条件面での折り合いはついているのですが、
個人売買のため、手続きのことが分かりません。
契約書取り交わしや重説等、しなければいけないものなのでしょう
か？いろいろご教示頂けると嬉しいです。

[2: 匿名さん]

手続き以前の問題があるんではないですか。
売買価格はどのように設定するんですか。
路線価より安いと贈与税の問題も発生しますよ。
まずそれが先です。

[3: 匿名さん]

スレ主です。
売買価格は、当初、売りに出すつもりで査定してもらった、
不動産会社２社の、実査定値の中間価格としました。
ちなみに、買主は現金で支払い予定です。

[4: 匿名さん]

不動産屋を仲介に入れるんですか。
手数料を６％＋１２万円取られますよ。（買い方と売り方の両方）
専任媒介や一般媒介で、期間内だと有無を言わさず取られます。

[5: 匿名さん]

仲介を入れずに、個人間で売買したいと思っています。
そのために、必ずしなければならない、決まりごとなどあれば、
経験者の方などから、ご教示頂きたいと思った次第です。
専門家（エスクローサービス等）に頼んだ方が良いでしょうか？

[6: 匿名さん]

まず、専任媒介なり一般媒介を断ることですね。すぐに断ってはまずいので、契約期間内は黙っていることです。
期間内は拘束されますから、断ってもその期間内に契約すると、手数料を請求されます。
期間経過後に売却は止めたことを言って、それから半年以上は売買をすることをしてはいけません。
約１年程度経ってからあらためて親戚からの手続きを始めるのが正当です。

[7: 匿名さん]

実査定後、媒介契約前に親族への売却が決まったので、
不動産会社は既に承諾済みです。
従って、今年７月の引渡しに合わせ、手続きはもう始める
ことが出来るのですが、何をしたら良いのかが、分からな
いのです。

[8: 匿名さん]

登記手続きに司法書士を使いますよね。
その司法書士に、契約書もつくって！って依頼すればよいでしょう。

[9: １]

司法書士さんて、そんなこともやってくれるんですね！
勉強になりました、ありがとうございます。

[10: 匿名さん]

契約書は自分で作った方がよいです。雛形を見せてもらうくらいに留めておくべきです。

＜大事なポイント＞
現況有姿の売買であることを明文化すること。
所有権の移転と引渡しまでの間のリスクについて、明文化すること。
第三者に対する条件や権利・負担付の場合、内容を具体的に記述すること。

このようなことは売主本人が明確にすることで、司法書士任せにしてはいけません。
後々にトラブルを起こす元になります。特に縁故者の場合はやっかいです。
現況有姿の売買にしておくことが大切です。売買価格はそのことも含めて決定する必要がありますが、どうするつもりですか？

[11: 1]

>10さん
価格ですが、査定してもらった不動産会社2社によると、こんな綺麗な
状態は珍しい（家内が掃除好きでキッチンもピカピカ）と言う状況で、
リフォームの必要なし、と言う結果の査定額です。
買主もそれは認めている、と言うかそれが魅力の1つにもなったので、
現状でOKと納得しています。

>第三者に対する条件や権利・負担付
これは、敷地の一部が東電の電柱のために無償供与しているとか、
北側の歩行者専用通路は、周辺住民のために開放し、閉鎖すること
はできない、と言ったようなことでしょうか？
いわゆる、重説に載っていることであれば、物件を購入したときの
書類を使用して説明することは出来ますが、それで良いのでしょうか？
不動産会社から購入するときは、宅建持ってる人が説明して、書類に
捺印までしましたが、個人売買の場合でも、なんらかの規則があるの
でしょうか？

[12: 1]

もう1点
>所有権の移転と引渡しまでの間のリスク
とは、契約から引渡しまでの間に、地震で建物が崩壊や損傷を受けた
場合の対処方法とか、契約書類に載ってるような内容ですね？
これも、契約書を見よう見まねで説明して、契約成立することはできる
と思います。

これらのことを、個人間で済ませられれば、後は、司法書士さんに
登記移転の手続きをお願いするだけで良いのでしょうか？

[13: １０]

>>11　>>12
事柄を整理して質問をすべきです。

まず、重要事項を説明するとかで宅建持っている人が説明する必要があるかについてです。
宅地建物取引業法第２条第２項に、「業として行なうものをいう。」ということが書かれています。
一回限りでの売買を行なう場合はこの法律に該当しないということです。
従って、今回のケースでは宅建主任者の介在は必要無いということです。

権利関係ですが、購入後に変更があった場合は購入時と異なる点を説明しなければなりません。
具体的な詳細事項まではわかりませんのでなんとも言えませんが、大筋でいいんではないですか。
必ず文章にしてください。

引渡しまでのリスクで一番多いのは火災などで燃えてしまったようなケースです。

相手が知り合いだと、なかなか感情的にこじれると難しいことになりますので、契約書を作ったら市町村の無料不動産相談を聞いてみた方がいいと思います。

自分は貸家と貸しアパートを経営しています。宅建も持っています。
自分で賃貸借契約書を全て作っています。
借家人さんにも、一つ一つ項目を整理して説明するようにしています。
そうしないと、相手も理解するのが難しいのです。

質問をする場合は、大切なことから順番に、話を分けてされるのが宜しいと思いますよ。

[14: １．]

10さん、ご回答ありがとうございました。
参考にさせて頂き、頑張りたいと思います。

[15: 匿名さん]

身内の売買の場合、居住用不動産の特例などつかえないケースがあるので
所得がある方はお近くの税理士に相談したほうが良いですよ

[16: 1]

物件売買も大詰めに入ったところで、また、質問させて頂きます。

売買価格は、信頼できる不動産会社2社の査定額の平均値としたことは以前書き込み致しました。
その後、司法書士のアドバイスで、売買価格が土地建物評価額とかけ離れていると、贈与税の対象になる恐れがある、とのことで調べて見たところ、なんと、築10年の我家の評価額は、査定額（売買予定価格）の3分の1の価格でした。
しかしながら、同じマンションで査定価格と同レベルで取引された実績もあり、司法書士が言う評価額での売買では、かえって、異常に安く取引したと、贈与の疑いがかかるのではないかという気がします。
この場合、適正な価格設定はどうすれば良いと思われますか？