不動産購入時に財産権利を夫婦で分けておくには？

[かたくら]

はじめて投稿します。

みなさんはどうしましたか？

住宅を購入予定ですが、事前に購入分住宅の財産の権利を
夫婦で分けておきたいと思います。
権利を分けるには、何をする必要があるのかで悩んでいます。

一般的には名義を比率で分けることで良いのかと思いますが、
「名義を分ける」とは、具体的に売買契約上の問題なのでしょうか？
登記上の問題なのでしょうか？またはその他の問題なのでしょうか？

以下に質問内容をまとめます。

【質問】
①　購入不動産の権利を事前に夫婦でわける方法は？
　　　（ａ）　具体的に売買契約を共同名義にする。
　　　（ｂ）　登記上で比率配分する。
　　　（ｃ）　その他
　　
　　上記のどれが必要ですか？
　
②　①で財産を配分するにあたり、結婚前のお互いの所有財産や
　　結婚後の年収や、住宅購入のためのローンの名義などが
　　条件となるのでしょうか？

③　①で配分した財産の比率は数年後に変更することができますか？

④　③には一般的にどのくらいの費用がかかりますか？

⑤　そもそも事前に不動産の財産配分を分けておくことに、以下の
　　　観点においてメリットはあるのでしょうか？
　　
　　　（ａ）　離婚時の財産分与
　　　（ｂ）　死別時の相続
　　　（ｃ）　税法上（贈与税、相続税等）

以上、となたかアドバイスをいただきたく、よろしくお願いいたします。

[2: 匿名さん]

>>01
①について
登記で共有登記して持分割合を明確にしておく。
持分割合は、出資する割合に応じた持分割合とする。（頭金、ローンの実質的は負担割合で）
これに基づいて契約書は買主を連名にする。
ローン名義は出資割合とは関係ありません。

②について
頭金はそれぞれがそれぞれ持っていた財産からの出資だから、明確ですね。
ローン名義は無関係、実質だれが支払を負担するかで判断します。

③について
合理的な理由が無い限り、無条件での変更は出来ません。
変更した場合、贈与税を払う必要がある場合があります。

④について
解釈により、取得時に一括して贈与されたか、一時的な変動要因でその年だけの贈与かにより、金額は異なります。
認定金額が多くなるほど、高い税金になります。

⑤について
離婚前にある程度の線引きが出来ていれば、（ａ）については結婚後の両者の収入がアンバランスであった時に、収入が少ない側にメリットが発生します。

（ｃ）については①から④で述べました。
（ｂ）は在るがままの姿ですから、評価できません。

[3: かたくら]

02：匿名さん
早速のレスありがとうございます。

こちらの質問の仕方が悪かったせいか、まだ若干スッキリ
しない部分がありますので、追加質問させていただきます。

仮に頭金がなく、全額をローンで支払う場合ですが、
夫婦の配分をどうのように決めるのかがわかりません。

①
専業主婦の場合、夫の収入にもよると思いますが、
夫の収入が平均的な額の場合、主婦業を収入換算して、
夫７：妻３くらいにわけることができるのでしょうか？

②
また、共稼ぎの場合、妻が夫と同じ年数働くとした場合、
年収比率で配分すれば良いのでしょうか？

③
後者の場合、一般的に妻が夫と同じ年数働くという可能性は
低いので、そういう意味では、数年後に実際に年収を比較して、
その時点で共有登記の持分割合を収入実績の比率で
変更すれば良いのではと思ったのですが、それは、③の
回答でおっしゃるところの変更の合理的な理由になるの
でしょうか？
このような理由で後日持分割合を変更できるのでしょうか？

>③について
>合理的な理由が無い限り、無条件での変更は出来ません。
>変更した場合、贈与税を払う必要がある場合があります。

[4: 匿名さん]

①専業主婦の場合
全て夫の名義にします。妻の持分をつけると、贈与税が課税されます。

②共稼ぎの場合
その通りです。ローン名義は無関係です。
但し、連帯債務にする場合は、頭金ゼロならその負担割合に合わせて登記してください。

③について
個々のケースにより税務署の判断となります。
最初から仕事を辞めるつもりなら、共稼ぎ前提での持分割合を早めに変更しないと、合理性が認められない可能性があります。
年収が変わるのは良くあることですが、持分と年収が多少合わなくともそのことを理由に贈与税を課税されることは、極端でない限りまずありません。
収入が増える方に変わる場合は、持分変更の必要がありません。
最初の状態から予期せぬ理由で大きく変わるのは、事業に成功して片方が億万長者になるケース、事故や病気で片方が全く無収入になるケース、このような場合です。
億万長者になっても、相手方がそのまま働き続ける場合は全く問題がありませんが、仕事を辞めると事故や病気と同じ扱いになります。
このような場合は、そのままほっておくと贈与税が課税される可能性がありますので、税務署に早い時点で相談された方がよろしいと思います。

[5: かたくら]

04: 匿名さん
色々とありがとうございました。
近いうちに税務署にも相談に行ってみます。

最後？に以下の点について質問させてください。

>最初から仕事を辞めるつもりなら、共稼ぎ前提での持分割合を早めに変更しないと、
>合理性が認められない可能性があります。

①　合理性が認められなくなるのは、どのようなタイミング（時期）ですか？
　　離婚時の財産分与時という意味でしょうか？
　　その時に贈与税が発生するということでしょうか？

②「早めに変更」と書かれていますが、妻が予定より早く仕事を辞めた時点で
　　持分割合を変更するケースは、合理性がある（変更できる）のでしょうか？

アドバイスよろしくお願いします。

[6: 匿名さん]

普通のサラリーマン家庭で、夫婦の収入バランスが変わったからとして、
課税されたケースってのは、現実には有るんですかね・・・？
また、具体的な金額で相談した方が、的確な答えはもらいやすいですよ。

さて、変更するのは、仕事を辞めた時で十分です。早めというのは、むしろ
根拠が曖昧になりやすく、お奨めしません。
当初は夫婦共に働いているので、５：５の割合としていたが、奥さんが辞めた
ため、それ以降のローンはご主人の収入だけで支払うことになる。
これで計算しなおすと、比率は７：３が正しいので、そう是正したい、という
ような申告になりますが、事実が発生しない限り客観性を持たないからです。

ただし、住宅取得に伴う贈与の特例(相続時精算課税)の適用を受けている
ような場合、最初の持ち分比率は特例目当てでの設定と解釈され、追徴課税の
対象となるような変更は避けましょう。
例
家の購入費用は7000万、奥さんが奥さん方のご両親から3500万の贈与を受け、
相続時精算課税の特例を申請する。持ち分比率を１：１とする。
一年後、奥さんは専業主婦だからとして、９：１に変更する。
奥さんの持ち分は700万相当しかないので、本来は贈与のうちの300万分※は
特例の対象外となるので、この部分については通常の贈与税を支払わなければ
ならないことになり、これを逃れようとした。
※なぜ300万となるかは、国税庁のホームページを見て勉強してね。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4503_qa.htm#q2

なお、この手の話が出た時に、必ず釘をささせて頂くことが有ります。
例え税務署員に相談しても、実際の課税処理の際には、相談した時と同じ
結果になる保証は有りません。税務署員によっても解釈が異なる場合が
あり、あくまで実際の課税処理の際の判断のみが有効だからです。
私の場合も、幸いにも実害はありませんでしたが、税務署に問い合わせた時の
話と、実際に確定申告をした時の算定方法が若干ですが異なり、目が点になり
ました。

[7: ０２]

>>06
＞例え税務署員に相談しても、実際の課税処理の際には、相談した時と同じ結果になる保証は有りません。
＞税務署員によっても解釈が異なる場合があり、あくまで実際の課税処理の際の判断のみが有効だからです。
それはその通りです。
管轄税務署以外にも予め問い合わせるのがコツです。

＞家の購入費用は7000万、奥さんが奥さん方のご両親から3500万の贈与を受け、相続時精算課税の特例を申請する。
＞持ち分比率を１：１とする。
＞一年後、奥さんは専業主婦だからとして、９：１に変更する。
２つの解釈があります。

相続時精算課税をそのまま適用した場合、持ち分比率を１：１とした時点では問題無し。
その後に９：１とした時点で妻から夫へ贈与したと解釈して２８００万円に対して贈与税を本則で払う。

相続税精算課税を７００万円だけとして、妻の親から夫への贈与が２８００万円。
贈与税を本則で払う。

どっちに解釈しても払う税金は同じ。

相続時精算課税のうち２５００万円は使途自由であるが、夫に贈与すればそれはまた通常の贈与と見做される。
そんな論理が理解出来ないの？
贈与する側の６５歳以上という制限は、住宅資金のための場合だけ免除される。

[8: 匿名さん]

>そんな論理が理解出来ないの？

おや、いきなり噛みつかれてしまった(笑)
相続時精算課税とは別に、きちんと贈与の申告すれば無問題でしょ、そりゃ。
そんな話はしてないんだけどな。
>>これを逃れようとした。
と書いたように、贈与税逃れと解釈されないようにしましょうと言いたいだけ。

噛みつかれついでにつきあいますが、
>相続税精算課税を７００万円だけとして、妻の親から夫への贈与が２８００万円。
>贈与税を本則で払う。

こっちはダメだよ。最初に3500万を相続時精算課税として申告した、という前提なんだから。

[9: 匿名さん]

>>08
＞最初に3500万を相続時精算課税として申告した、という前提なんだから。
更正の請求をして、「最初から夫にあげるつもりだった。」と認められれば可能です。

２８００万円の贈与をした場合、妻の親から夫への贈与も、妻から夫への贈与も、一部例外を除き同じ金額です。
（２８００万円　−　１１０万円）×０．５０　−　２２５万円　＝　１１２０万円
これが本則適用での税額です。

妻の両親から夫に贈与する場合、何ら税制上の軽減処置はありません。

妻が夫に贈与する場合も同じですが
但しこちらは特例があって、
２０年以上婚姻期間がある場合で同じ配偶者の場合は一生で１回に限り、基礎控除を含め２１１０万円まで、控除されます。

[10: 匿名さん]

そもそも事前に離婚時の財産分与を考え、不動産の財産配分するような結婚や
不動産購入に幸せはあるのでしょうか？
　
　　　

[11: 匿名さん]

>10
スレ主の質問は逆だよ。財産配分に考えられるメリットとして、
思いついた理由の一つに離婚のことがあっただけ。

うちなんかの場合は、カミさん方の親からの贈与を生かすためと、カミさんも
収入あるので、変な課税とかされないように持ち分設定した、すなわち合法的な
節税策、ってのが理由でしたけどね。

[12: 匿名さん]

家の場合は、今専業主婦ですがＯＬ時代の貯蓄がかなりあるので、持分を分けないと
大変なことになります。贈与と認識されると、税金払えませんから。

[13: 匿名さん]

持分を変更して登記するのにどれくらいの金額がかかるか知ってる？

[14: 匿名さん]

>>13
１０００円です。あとは自分でしなけらば登記手数料を加算する。