住宅なんでも質問「不動産購入時に財産権利を夫婦で分けておくには? 」についてご紹介しています。
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かたくら [更新日時] 2005-08-28 00:03:00
【一般スレ】不動産購入時の共有名義| 全画像 関連スレ RSS

はじめて投稿します。

みなさんはどうしましたか?

住宅を購入予定ですが、事前に購入分住宅の財産の権利を
夫婦で分けておきたいと思います。
権利を分けるには、何をする必要があるのかで悩んでいます。

一般的には名義を比率で分けることで良いのかと思いますが、
「名義を分ける」とは、具体的に売買契約上の問題なのでしょうか?
登記上の問題なのでしょうか?またはその他の問題なのでしょうか?

以下に質問内容をまとめます。

【質問】
① 購入不動産の権利を事前に夫婦でわける方法は?
   (a) 具体的に売買契約を共同名義にする。
   (b) 登記上で比率配分する。
   (c) その他
  
  上記のどれが必要ですか?
 
② ①で財産を配分するにあたり、結婚前のお互いの所有財産や
  結婚後の年収や、住宅購入のためのローンの名義などが
  条件となるのでしょうか?

③ ①で配分した財産の比率は数年後に変更することができますか?

④ ③には一般的にどのくらいの費用がかかりますか?

⑤ そもそも事前に不動産の財産配分を分けておくことに、以下の
   観点においてメリットはあるのでしょうか?
  
   (a) 離婚時の財産分与
   (b) 死別時の相続
   (c) 税法上(贈与税、相続税等)

以上、となたかアドバイスをいただきたく、よろしくお願いいたします。


[スレ作成日時]2005-08-20 21:02:00

不動産購入時に財産権利を夫婦で分けておくには?

コメント  

5: かたくら 
[2005-08-21 08:53:00]
04: 匿名さん
色々とありがとうございました。
近いうちに税務署にも相談に行ってみます。

最後?に以下の点について質問させてください。

>最初から仕事を辞めるつもりなら、共稼ぎ前提での持分割合を早めに変更しないと、
>合理性が認められない可能性があります。

① 合理性が認められなくなるのは、どのようなタイミング(時期)ですか?
  離婚時の財産分与時という意味でしょうか?
  その時に贈与税が発生するということでしょうか?

②「早めに変更」と書かれていますが、妻が予定より早く仕事を辞めた時点で
  持分割合を変更するケースは、合理性がある(変更できる)のでしょうか?

アドバイスよろしくお願いします。
6: 匿名さん 
[2005-08-23 21:55:00]
普通のサラリーマン家庭で、夫婦の収入バランスが変わったからとして、
課税されたケースってのは、現実には有るんですかね・・・?
また、具体的な金額で相談した方が、的確な答えはもらいやすいですよ。

さて、変更するのは、仕事を辞めた時で十分です。早めというのは、むしろ
根拠が曖昧になりやすく、お奨めしません。
当初は夫婦共に働いているので、5:5の割合としていたが、奥さんが辞めた
ため、それ以降のローンはご主人の収入だけで支払うことになる。
これで計算しなおすと、比率は7:3が正しいので、そう是正したい、という
ような申告になりますが、事実が発生しない限り客観性を持たないからです。

ただし、住宅取得に伴う贈与の特例(相続時精算課税)の適用を受けている
ような場合、最初の持ち分比率は特例目当てでの設定と解釈され、追徴課税の
対象となるような変更は避けましょう。

家の購入費用は7000万、奥さんが奥さん方のご両親から3500万の贈与を受け、
相続時精算課税の特例を申請する。持ち分比率を1:1とする。
一年後、奥さんは専業主婦だからとして、9:1に変更する。
奥さんの持ち分は700万相当しかないので、本来は贈与のうちの300万分※は
特例の対象外となるので、この部分については通常の贈与税を支払わなければ
ならないことになり、これを逃れようとした。
※なぜ300万となるかは、国税庁のホームページを見て勉強してね。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4503_qa.htm#q2

なお、この手の話が出た時に、必ず釘をささせて頂くことが有ります。
例え税務署員に相談しても、実際の課税処理の際には、相談した時と同じ
結果になる保証は有りません。税務署員によっても解釈が異なる場合が
あり、あくまで実際の課税処理の際の判断のみが有効だからです。
私の場合も、幸いにも実害はありませんでしたが、税務署に問い合わせた時の
話と、実際に確定申告をした時の算定方法が若干ですが異なり、目が点になり
ました。
7: 02 
[2005-08-27 07:55:00]
>>06
>例え税務署員に相談しても、実際の課税処理の際には、相談した時と同じ結果になる保証は有りません。
>税務署員によっても解釈が異なる場合があり、あくまで実際の課税処理の際の判断のみが有効だからです。
それはその通りです。
管轄税務署以外にも予め問い合わせるのがコツです。

>家の購入費用は7000万、奥さんが奥さん方のご両親から3500万の贈与を受け、相続時精算課税の特例を申請する。
>持ち分比率を1:1とする。
>一年後、奥さんは専業主婦だからとして、9:1に変更する。
2つの解釈があります。

相続時精算課税をそのまま適用した場合、持ち分比率を1:1とした時点では問題無し。
その後に9:1とした時点で妻から夫へ贈与したと解釈して2800万円に対して贈与税を本則で払う。

相続税精算課税を700万円だけとして、妻の親から夫への贈与が2800万円。
贈与税を本則で払う。

どっちに解釈しても払う税金は同じ。

相続時精算課税のうち2500万円は使途自由であるが、夫に贈与すればそれはまた通常の贈与と見做される。
そんな論理が理解出来ないの?
贈与する側の65歳以上という制限は、住宅資金のための場合だけ免除される。

8: 匿名さん 
[2005-08-27 09:54:00]
>そんな論理が理解出来ないの?

おや、いきなり噛みつかれてしまった(笑)
相続時精算課税とは別に、きちんと贈与の申告すれば無問題でしょ、そりゃ。
そんな話はしてないんだけどな。
>>これを逃れようとした。
と書いたように、贈与税逃れと解釈されないようにしましょうと言いたいだけ。

噛みつかれついでにつきあいますが、
>相続税精算課税を700万円だけとして、妻の親から夫への贈与が2800万円。
>贈与税を本則で払う。

こっちはダメだよ。最初に3500万を相続時精算課税として申告した、という前提なんだから。
9: 匿名さん 
[2005-08-27 12:54:00]
>>08
>最初に3500万を相続時精算課税として申告した、という前提なんだから。
更正の請求をして、「最初から夫にあげるつもりだった。」と認められれば可能です。

2800万円の贈与をした場合、妻の親から夫への贈与も、妻から夫への贈与も、一部例外を除き同じ金額です。
(2800万円 − 110万円)×0.50 − 225万円 = 1120万円
これが本則適用での税額です。

妻の両親から夫に贈与する場合、何ら税制上の軽減処置はありません。

妻が夫に贈与する場合も同じですが
但しこちらは特例があって、
20年以上婚姻期間がある場合で同じ配偶者の場合は一生で1回に限り、基礎控除を含め2110万円まで、控除されます。


10: 匿名さん 
[2005-08-27 13:25:00]
そもそも事前に離婚時の財産分与を考え、不動産の財産配分するような結婚や
不動産購入に幸せはあるのでしょうか?
 
   
11: 匿名さん 
[2005-08-27 16:58:00]
>10
スレ主の質問は逆だよ。財産配分に考えられるメリットとして、
思いついた理由の一つに離婚のことがあっただけ。

うちなんかの場合は、カミさん方の親からの贈与を生かすためと、カミさんも
収入あるので、変な課税とかされないように持ち分設定した、すなわち合法的な
節税策、ってのが理由でしたけどね。
12: 匿名さん 
[2005-08-27 18:36:00]
家の場合は、今専業主婦ですがOL時代の貯蓄がかなりあるので、持分を分けないと
大変なことになります。贈与と認識されると、税金払えませんから。
13: 匿名さん 
[2005-08-27 18:51:00]
持分を変更して登記するのにどれくらいの金額がかかるか知ってる?
14: 匿名さん 
[2005-08-28 00:03:00]
>>13
1000円です。あとは自分でしなけらば登記手数料を加算する。

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