行き止まりの土地の価値

[検討中です。]

行き止まりの土地の購入を検討中です。
公道から行き止まりの道に入って３件目の土地です。
価格が若干相場より安いのですが、
通行可能な道に比べて、相場的にどれくらい安いのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。
よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

手前側に住む住人との協定によって違うような気がします。
そういう道路の場合、手前側住人の駐車スペースになっていることが多々あります。それで、
奥土地住人の自動車も入れにくいとなれば、かなり相場より安いはずです。

[3: 検討中です。]

>02さんコメントありがとうございます。

奥まった道路とはいえ、公道なので、手前側に住む住人と協定する必要は
ないと思うのですが。。
もちろん、手前側住人の駐車スペースにはならないと思われますが。。
正確には、「通り抜けできない道」と言ったほうがよかったかもしれません。
自動車は出し入れしにくいのは確かです。（前進で入ってバックで出ることには
なりますから。。）

かなりとは何割減くらいを想定されてますか？

[4: 匿名さん]

検討中さんへ

行き止まりの土地の購入を検討中との事ですが、手前（公道直近）の土地から比べると
大体１〜３割安と言った所でしょうか。
手前（公道直近）の土地が角地であれば、より価格差が生じます。

立地詳細が全然解らないので確証的な物言いにはならないのですが、検討しているの
が３件目であれば「１件目＞２件目＞３件目」と言う風に段々と割安になると思います。
値頃感があるのは奥の土地になると思うのですが、後々の事を考え、資金的に購入可能
であれば手前（公道直近）の土地を狙った方が賢明です。

[5: 匿名さん]

検討中さんへ

＞奥まった道路とはいえ、公道なので、手前側に住む住人と協定する必要は
＞ないと思うのですが。
本当ですか？　ちゃんと調べましたか？
通常この様な状況（行き止まりの道がある）では私道の可能性が多く、公道の
に見えるが、実は道に接する家での持ち合い分（業界用語でセットバック部分）
の場合がほとんどだと思いますが・・・・・・・

[6: 匿名さん]

検討中さんへ

行き止まりの道がある場合、宅地の奥が山で、山を背負っている様な感じの
場合もあります。
その場合、後で結構効いて来るので購入には慎重になるべきです。
山を背負っている場合
①山崩れで家の倒壊が心配・・・・・・
②中古転売時になかなか売れない・・・・・・
③業者に売る場合は査定額が低い・・・・・・

[7: 検討中です]

>04,05さん　コメントありがとうございます。
1割〜3割ですか。。
3件目を狙っているのは、資金の問題ではなく、そこしか空きがないからです。
空いていれば、1件目を狙いますが。。
後々を考えると、やっぱり条件が悪いところは避けるべきですかね。

あと、厳密に言うと、行き止まりの道は私道ですが、２．８ｍは公道として提供済みであり、
残りはご指摘の通り、１件目、2件目のセットバック分です。
セットバック分については、通る時に協定をする必要があるんですか？

[8: 匿名さん]

検討中さんへ

１件目は角地ですか？角地であれば２〜３割安
２件目からは１割安といった所でしょうかね？
首都圏近郊であれば割合換算だと結構違いますよね〜

持ち合い分セットバックについては、おそらく「所有権として持っているが、私道として使用する」
だけの契約になるはずですので、通る時に協定をする必要は無いでしょう。

[9: 匿名さん]

> 行き止まりの道は私道ですが、２．８ｍは公道として提供済みであり、

意味不明です。私道は私道です。私道負担はありますか？

> セットバック分については、通る時に協定をする必要があるんですか？

ありません。あくまで法規に基づく措置です。

私道の権利関係をよく調べたほうがよさそうです。
（これは行き止まり地に限りませんが）
特に、下水道の本管取り出しが必要な場合、権利者全員の
掘削承諾書が必要です。もちろん、やってできないことはありません。

[10: 匿名さん]

検討中さんへ

あの〜　１〜３割減といっても純粋に土地代対比の話しですよ。
新築の場合の価格は「土地代＋建物」になりますので、建物の価格は変わらない
（家の大きさや設備が同じ場合）ので価格差は少なくなります。

[11: 匿名さん]

０９さんへ

> 行き止まりの道は私道ですが、２．８ｍは公道として提供済みであり、
>意味不明です。私道は私道です。私道負担はありますか？
検討中さんが言いたかったのはたぶん
①元々２．８ｍの道が有った。（おそらく持ち合いセットバック分の所有権放棄している道）
②新築分譲で４ｍの道路が無ければいけない。
③新築分譲３件の持ち合いセットバック分で４ｍクリア！
となるのでは？と思いますよ！
違うかな？・・・・・・・・・・

[12: 検討中です。]

>08〜10さん　コメントありがとうございます。

１件目は角地です。
私道は私道なんですが、1人の個人が名義上はもっており、
その方が公道として提供されているので、下水等の工事の時は、本管取り出し等は
市が行ってくれる道路と説明を受けました。

あと、今回、土地のみの購入の話なので、このあたりの土地の相場と比較して
どれくらい位、価値が低い土地なのかを知りたかった次第です。

[13: 匿名さん]

検討中さんへ

＞１件目は角地です。
そうですか・・・・・・・２〜３割安確定です。・・・・・・・・残念！

＞私道は私道なんですが、1人の個人が名義上はもっており、その方が公道として提供されてい
＞るので、下水等の工事の時は、本管取り出し等は市が行ってくれる道路と説明を受けました。
これは普通の事です。
検討中さんが土地を購入された場合、元々の名義人＋新規３件の名義人のセットバック部分を
まとめて４ｍ道路にするはずです。
厳密に言うと私道ですが、扱いは公道になり、電気・水道・ガスなど公共性の高い工事には無
条件で賛成しなければいけません。

あと、今回、土地のみの購入の話なので、このあたりの土地の相場と比較して
どれくらい位、価値が低い土地なのかを知りたかった次第です。

[14: 検討中です。]

>13さん　コメントありがとうございます。

角地より２〜３割安ですか。。
通常、道路に1辺しかつながってない（南）土地は（南東）角地より1割くらい安いと
聞きますので,それよりさらに1〜２割安いということですね。
目安になりました。ありがとうございます。

[15: 匿名さん]

検討中さんへ

＞通常、道路に1辺しかつながってない（南）土地は（南東）角地より1割くらい安いと
＞聞きますので,それよりさらに1〜２割安いということですね。
そうですね「道路に1辺しかつながってない土地」と言う解釈は、通常の道路（先が行き
止まりの道路ではなく、両方向から行き来出来る）に面している場合になりますので、
検討されている土地の様に「行き止まりの道路」でなおかつ「一番奥の土地」と言うの
は非常に厳しいですね・・・・・・・
色んな意味で・・・・・・・・
検討中さんには厳しい内容ばかりで申し訳ありませんがそんな感じだと思いますよ。

[16: 匿名さん]

検討中さんへ

角地は「行き止まりの道路」と「通常の道路・先が行き止まりの道路ではなく、
両方向から行き来出来る道」と２面で接しているＴ地路ですよね？
それだと２〜３割減ですが、「行き止まりの道路」だけの２面接施だけなら１〜
２割減位かもしれません・・・・・・・・（あんまり変わらないかな？）

[17: 検討中です。]

15,16さん　コメントありがとうございます。

１５さん
一応、一番奥ではありません。更に隣に１軒、突き当たりに１軒あります。
だからといって条件がそんなにかわるわけではありませんが。。
また、厳しい内容ですけど、それが実際なのであれば、正直それをもとに検討できますので、
参考になり、ありがたいコメントだと思ってます。

１６さん
角地は「行き止まりの道路」と「通常の道路・先が行き止まりの道路ではなく、
一方向から行き来出来る道（一通の道路）」と２面で接しているＴ地路です。
考えている地区は、一通が結構多い地区なので。。

逆に考えると、その地区の相場から考えて１〜２割位の価格なら検討の余地があるという
ことですね。（道路付け以外は意外と希望に沿っているので。。）

[18: 匿名さん]

検討中さんへ

むろん検討の余地は大いにあると思います。
今まで色々コメントを記載したのですが、結局は検討中さんが「安い」「欲しい」と思えば
それは「買い！」だと思います。

後々の事（入手後の売却し易さとか、不動産屋の土地の査定とか）は考えて損はないと
思いますが、住宅を購入すると言う事は色々な希望をどれだけあきらめるかになると思い
ます。
希望を言えば「南西角地・駅近く（駅近くとも線路沿いはいや）・隣家との距離は多めに・ス
ーパー近く・国道や環状線の直近はいや（直近はいやだがスムーズな合流が可能な位置）
・小＆中学校は近く（直近はいやだけど）・その他・・・・・・」だと思いますが、その様な条件
に合ってなくても建っている住宅、いっぱいあります。
ある人は立地の良さでがまん、ある人は予算の関係でがまん、ある人は気にならないので
ＯＫ、ようは購入者が「欲しい」と思えば気にする必要はないのです。
家作り、楽しくも不安だらけですが、出来上がれば愛着もわくものです。
色々大変でしょうががんばって考えて下さい。

[19: 検討中です。]

18さん　コメントありがとうございます。

おっしゃるとおり最後は自分の決断ですね。
ただ、入手後の売却し易さとか、不動産屋の土地の査定とか考えた場合に、
今回出てきた土地の価格が適正なのかがすごく疑問に感じていました。
（高いんじゃないの？こちらが相場がわからないと思ってふっかけられてない？
　と心配になった次第です。）

希望はつきませんが、
　南道路、駅徒歩６分、スーパー５分、国道や環状線の直近ではないけど、合流しやすい
　小＆中学校１０分とそれなりです。
　お寺が近い、道路が狭い、土地が狭い、値段が高目等のデメリットもありますが。。

　デメリットのうち値段だけがしかたない基準なのかがわかりませんでした。

　まあ、１００％は望めませんからね。。
　これだけ、値段を気にしているくらい余裕がないので。。(笑）

それなりに自分の中では結論がでそうです。
本当にありがとうございました。

[20: 匿名さん]

　　行き止まり・・・・・・