水なし水路に面した竹やぶを造成した建売住宅

[Maruko]

地元の小さな会社が建てた住宅の購入を考えています。
この家は、もともと竹やぶを均した資材置場だった場所に立っており、隣接して普段は水無しの水路があります。
地盤が2ｍまで軟弱なために柱状改良を2ｍの深さで30箇所してあります。基礎の作りが気になったので売主に尋
ねてみたところ、そこでは底辺部分にベタ基礎と同じ鉄筋を入れたコンクリートの上に逆Ｔ字の基礎を立ち上げ
さらにその逆Ｔ字が底辺部分に接しているくぼみに（鉄筋は入っていない）土間コンのようなものを流している
ようです。しかし、その土間コンにこぶし大で厚さ1センチほどの欠け（割れ）が床下収納のすぐしたに２，３箇
所あり、地盤が影響しているのかどうか心配しています。
そこは大きな農家が土地を切り売りしてパラパラと住宅が建つ地域で、頂上に神社のある小山の麓にあたる部分
です。住宅が建つ前に通ったときは、竹やぶがあり、低いところには熊笹が生えている細長い40坪弱の土地で、
造園業者の物置になっていました。南側には普段は雑草が生えている、雨の時だけ水が流れる水路があり、土地
にもたせかけるような形で鉄筋コンクリート（水抜き穴あり）で押さえてあります。
住宅には10年保証がありますが、この土地が地盤沈下をおこすのではないかということ、また土間コンの大きな
かけらが非常に気になります。 業者には、「他社から申込みが入ったがうちは売主なので、しばらく待ってもらえるから」
とせかされムードです。オール電化のソーラーシステムで、近隣に同じような住宅がそのシステムなしで同価格で
出ているのを見ると心が動くのは事実ですが、大切な買い物ですから慌てて後悔するようなことはしたくありません。
どんなご意見でも構いませんので、お聞かせください。よろしくお願いいたします。

[2: かかし]

文面だけでははっきりしませんが、軟弱層が２ｍなら２ｍ以上の柱状改良を施すはずです。
その上にベタ基礎は良いのですが、土間コン？に鉄筋が入っていないのでは無意味では？
床下収納から見える範囲にすでに割れがあるのなら、見えない部分にももっと割れがある
かも。地盤が動いている可能性があります。
小山や水路があるなら高低差がある訳だから、造成と基礎がしっかりできていないと
地すべりの恐れがあります。高低差のある土地は、建物よりも地盤と基礎です。
できればＳＳ調査データや杭伏図・基礎伏図などのコピーをもらって、見識者の
判断を仰ぐべきです。売主がくれるかどうかですが・・・。

[3: 基礎がすべて]

そもそも建売ですが、『建物付き土地』といった皮肉を言われるのをご存知でしょうか。
土地のついでに建物がついてくると認識してください。先１０年で建て替えるというので
あれば購入もいいと思いますが「安くていい家」などはありえませんので先にお知らせします。
建築物は基礎の着工前から自分で状況を把握していかないと業者に言いくるめられます。
かかしさんの言われるように支持層が２ｍにあるのであれば２ｍの鋼管杭でいいと思いますが
「支持層」自体の定義も建て主によってマチマチで、基準ひとつでそれは１ｍにも１０ｍにも
なります。地盤の把握は慎重に。地震が来て液状化しても誰も面倒みてくれませんので、
不安であれば土地を購入の後、地盤調査立会いで基礎判定等を求めた方が安心かと思います。

[4: 匿名さん]

土地購入の後では遅くないですか？

[5: 匿名さん]

逆Ｔ字の立ち上がりということなので、連続布基礎＋防湿（無筋）
土間コン仕様でしょうね。これ自体はごく一般的ですよ。
地盤改良工事についてはたしかに？な部分がありますので、地盤
調査結果資料を請求してください。一般的にＮ値が３以上だと、
ＯＫという判断が多いですかね。

[6: Maruko]

アドバイスをたくさんいただきありがとうございました。業者が地盤調査や基礎の仕様などについての資料を（先日一度見ましたが、何分素人なものでよくわかりませんでした。）
コピーしてくれるということで、1級建築士の方と一緒に明日その業者の事務所に行き、判断を仰ぐことにしました。皆さまのご指摘どおり、基礎・地盤は一番大切なものだと
痛感しております。先方の業者の営業マンは、役所からの指導に従って地盤改良をしているのだから、何かあったら役所の責任だというようなことを言っていますが、水路と
敷地境に設けられたコンクリート壁の目に付きにくい部分には、Ｕ字溝の瓦礫のようなものが斜めになってはめられていたり、ウッドデッキの板の上に二人がのるとバキンと
音がして、留具が落ちて板が少し沈んだりというようなこともあり、「え？」と思うようなことが２，３あるのが本音です。
　基礎に関しては、「ベタ基礎以上にしっかりしているんです！」という営業マン氏ですが、連続布基礎＋防湿コンクリート仕様の下に鉄筋入りコンクリート層が作られてい
るなんてことはあるのでしょうか？土間コンに欠けがあるということは、基礎のほかの部分にも異変があるかもしれないというお話ですが、どんなポイントに気をつけて建物を見学
すればよいでしょうか？水平を測るものを持ってゆけばある程度分かるものでしょうか？それとも床下に潜って基礎のあちこちを見て歩くしかないのでしょうか？皆さまのご意見、
ご忠告に本当に感謝しております。どうぞご教示ください。

[7: 匿名さん]

>>04
本当は土地購入前にやりたいんですけど、地主が調査を渋るケースがほとんどですよ。
軟弱だったら値切られる要素になるし、何より買ってもらえなかったりしますからね。

[8: 匿名さん]

買っちゃったらもう、まな板の鯉状態ですよね。煮るなり焼くなり好きにしてくれーみたいな…
購入後何年か先、とんでもない結果になったりしても、受け入れられる覚悟が出来ていればいいのですが。
あのー…余計なお世話かも知れませんが、そこじゃなきゃダメなんでしょうか？

[9: 05]

> 先方の業者の営業マンは、役所からの指導に従って地盤改良をして
> いるのだから、何かあったら役所の責任だというようなことを言って

大嘘こいてますね。傭壁などで役所からの指導が入ることはありますが
地盤調査・改良工事自体は100%施主（建売りなら業者）の責任です。
建売りでも、品確法で、契約内容によらず地盤は10年間保証する義務が
ありますが、もし業者が倒産したらそれも無意味になります。
（もしJIOなど第三者機関をいれていればそこが保証してくれますが）

> 連続布基礎＋防湿コンクリート仕様の下に鉄筋入りコンクリート層が
> 作られているなんてことはあるのでしょうか？

ちょっと考えにくいですね。元々コンクリートが打ってあったのを剥が
さずに上から打っちゃったとか？

> 、「ベタ基礎以上にしっかりしているんです！」

以上ということは絶対ないと思いますが、役不足であるということも
ありません。地盤調査結果次第ですね。ベタより布基礎に向いてる地盤
というのももちろんあります。

心配させるようで悪いですが、もし私だったら、最初に引用した営業の
言い訳を聞いた時点で、その業者とはおさらばします。

[10: 匿名さん]

何かあったら役所の責任
⇒役所はまず責任をとりません。その担当営業が責任転嫁をしているだけでしょう。
　ですが、建築業者にも責任をとる義務もなかったと思います。

Ｕ字溝の瓦礫のようなものがはめられて
⇒砕石の代わりだとしたら気にしなくていいと思います。状況がわかりません；；

ウッドデッキの板の上に二人がのるとバキンと音がして、留具が落ちて板が少し沈んだ
⇒３人・４人でのってみましょう。

「え？」と思うようなことが２，３あるのが本音です。
⇒逐一聞きましょう。

基礎に関しては、「ベタ基礎以上にしっかりしているんです！」
⇒メーカー毎に定義は違います。公庫の基準はボーダーラインではなくスタートライン以下位に考えたほうが安全ですよ。

連続布基礎＋防湿コンクリート仕様の下に鉄筋入りコンクリート層
⇒不安なら施工中監視してるといいですよ。土間を打ってしまえばわかりませんから。。

土間コンに欠けがあるということは、基礎のほかの部分にも異変があるかもしれないというお話ですが、
⇒私は多少の欠けは出ると思います。温度湿度を把握して施工してくれる基礎屋さんなら全く割れずに施工
してくれるでしょうけど、なかなかいませんし・・・。コンクリートと鉄筋で持たせてある構造ですから
細かいことは気にしないで大丈夫ですよ。心情的には気持ち悪いですけど・・・＾＾；

どんなポイントに気をつけて建物を見学すればよいでしょうか？
⇒建物内が綺麗にしてあるか・・・が大工さんが大事にしてるかどうかに直結するかと思います。
「あまり言うと嫌われそう」というのはナシで。お金を払ってるんですから。

水平を測るものを持ってゆけばある程度分かるものでしょうか？
⇒今日び欠陥住宅というのは少ないと思いますが不安であればゴルフボールでも持っていってはいかがでしょうか。

それとも床下に潜って基礎のあちこちを見て歩くしかないのでしょうか？
⇒土台を引いて（床を張る前）しまったらもう点検・確認・指摘は困難ですので基礎の段階で不安は解消しておきましょう。

[11: 匿名さん]

>09さんの
>心配させるようで悪いですが、もし私だったら、最初に引用した営業の
>言い訳を聞いた時点で、その業者とはおさらばします。

の発言に全く同意です。
基礎という最も重要な部分について、こんなインチキきわまりない言い訳をする業者の言うことは、
他の一切について信用できないです。
仮に基礎が問題なくとも、これから上物の造りや防水処理、断熱処理と、インチキな説明を聞かされる
可能性があるとして、それでもまだその業者から買いたいのでしょうか？

[12: 05]

追記：
役所は、『以前あそこは田んぼだったから地盤悪いはず。ちゃんと調査
・改良して下さい』くらいのアドバイスはすると思います。が、地盤調査
結果を見て、やれ改良工法をどうしろだの、深さをどうしろだのといった
指導は一切しません。（当然ながら責任もとりません）
確認申請は、あくまで建築基準法や自治体の各種条例や協定などに合致し
てるかどうかのみを調べるものなので、瑕疵の有無は対象外です。
（さすがにいまどきまずありえませんが）極端な話、倒産寸前の会社が
責任放棄覚悟で、ズブズブの土地の上に地盤改良なしで建ててしまっても、
竣工検査は通ってしまいます。まぁこういう輩は完了検査自体受けないか。
改良工事は、セメントミル工法でも通常少なくとも50万以上はかかるので、
このコストダウン分（＝儲け）は大きいですから。

良心的な業者であれば、地盤調査報告書のほかに、地盤改良工事の報告書
があるはずです。セメント搬入時の積載トラックの写真や、杭ごとの施工
時の写真、施工日、施工業者名などが記載されています。

『他にもお客がいるから契約を早くしろ』は、すべての不動産業者の常套
手段です。本当にそういうケースもありますが、口車に乗らないように。

どうしてもその土地がいいというのであれば、その業者の建てた家を見せ
てもらうのが一番です。なるべく築年数が経ったのがいいですね。
１度案内してもらって場所を覚えておいて、後日、突撃インタビュー！す
る手があります。けっこう本音が聞けますよ。
ちなみに、私は注文でしたが、インタビューに３件回りました。（苦笑

[13: 05]

さらに追記：（だいぶスレずれですが...）
突撃インタビュー時には、最初に『ステキなお家ですね』の一言を忘れずに。
あまりステキじゃない場合(^^;でも『素晴らしい環境ですね』とか、『お花
をよく丹精にされてますね』とか、相手が喜びそうな一言で場が和み、こっ
ちが聞いてないことまで教えてくれるもんです。

[14: Maruko]

本当にたくさんのアドバイスをどうもありがとうございました。皆さまに大変感謝しております。
今日、この業者に地盤調査報告書や地盤改良工事報告書など、また基礎に関する図面などを見せてもらいました。
私ひとりだと心配なので、以前にある件でお世話になった一級建築士の方に同行してもらいました。
そして、やはり皆さんのおっしゃる通りの結果となりました。
建築士の意見では、1．現地を見て、（現在見える場所だけでも）かなり工事がずさんである。
　　　　　　　　　2．はっきりいってよい土地ではない。（一部道路より低く、坂道からの雨水が集中して流れ込ん
　　　　　　　　　　　でくる恐れがある。水はけの問題も出てくる可能性あり。
　　　　　　　　　3．業者が建築確認申請はしていても、確認済み証明はない。（トイレ部分を業者が20センチ出したため）
　　　　　　　　　4．トイレ、居室など3箇所のドアのたてつけが悪いのも疑問。（調整もできるのだろうが、新築で売り
　　　　　　　　　　　出し中にしてはお粗末。特に居室については、閉めた状態で、ドアとドア枠に上部が10ミリ程
　　　　　　　　　　　度、下部に3ミリ程度のすき間があり、あきらかにドアが斜めになっているのがわかる。）
　　　　　　　　（次につづく）

[15: Maruko]

　5．床下を覗いてみたところ、コンクリートが欠けているのではなく親指巾のすき間が土間コンと
　　　　　　　　　　　布基礎の間にあり、大きく開いたところにはこぶし大程度の石や大きめの砂利が詰め込まれて
　　　　　　　　　　　おり、粗雑な仕上げに見える。
　　　　　　　　　6．外構も、見えないところに瓦礫が入るなどしてお粗末。ウッドデッキの脚部のしたは、
　　　　　　　　　　　水路との境のコンクリート壁であるが、その壁の中から直径35センチ程度のクワノキの大木
　　　　　　　　　　が屋根まで斜めに延びている。つまり、もともとあった木を切らずにニッチのような形を石と
　　　　　　　　　　コンクリートで作っている。そして、その中から上方に向かって大木が突き出ており、さらに
　　　　　　　　　　この木のお陰で壁の上部コンクリート部分が崩れず、デッキもかろうじて立っている状態なのは、
　　　　　　　　　　素人にもわかるお粗末施工。
　　　　　　　　　7．西側４メートル道路に20メートル近く接道しているが、それが逆くの字の形で、坂道の下とい
　　　　　　　　　　うこともあり、車が飛び込みやすい形状である。
　　　　　　　　　8．大事な買い物なので、焦りは禁物。
というようなお話でした。営業の方は、その近隣にある同様の建売住宅はソーラーもないのに何百万も高いのだという
ことを強調していましたが、ここ2年ばかり建売の値段を研究していたので、それは大きく誇張しているということが
よくわかりました。基礎の件についても、地盤についても、水路や雨水についても問題なしといった自信がどこから来
るのか私も疑問に思っていましたので、すっぱりとやめることにします。皆さまにいろいろと教えていただいたことは、
今後の住宅探しにぜひ役立てたいと思っています。どうもお世話になりました。

[16: 匿名さん]

建売住宅

[17: 匿名さん]

地盤が安定せず水が湧き続けた土地
コンクリートで固めて家を建てたが
不幸続き
陰の気が大きすぎるので病気多発