よい土地を見つけるには？

[とちこ]

土地を買って注文住宅を建てたいと思っています。
私の探している地域はなかなか物件（戸建も土地も）が出ず、
出てもすぐに業者が買い占めて建築条件付とか高い上物乗せて
売り出してしまうので、なかなか庶民に手の届く住宅が買えないで
います。
一般に公開されてる物件はいつもチェックしてますが、ほかに
どんな土地を探す方法がありますか。
地元の不動産屋さんにお願いするとかでしょうか。
なんとしてもこの地域で土地をゲットしたいので、アドバイスよろしく
お願いいたします。

[13: 匿名さん]

＞０８です
建築条件をはずすのにやはり４００万くらい上乗されましたが、高すぎてあきらめました
１年たっても建築条件付では売れず、業者の方から値引きするので買わないか?ということに
なり、建築条件をはずすための４００万上乗せが無しになり建築条件付の時と同じ土地値に
なりましたよ　そのほかにも上乗せ覚悟なら交渉しだいで建築条件をはずしてくれる
土地がいくつかありました。

[14: とちかった]

>08さん
そういうことがあるのですね。ラッキーでしたね。
しかし、400万がなくなったとは、当初はどんな目論みで販売していたのでしょうかね。
うちの場合には、売るほうの設けの分も入っているかも知れませんが、300万の上乗せで近辺の
公示地価並みになりましたから、業者が建築条件で作って売るつもりだった建物の価格とは
300万程度上乗せしたものだったのだななどと推測できておもしろいです。

[15: 匿名さん]

土地を探してるものです。
なかなか良い物は少ないですね。
初歩的な質問ですが公示地価とはどうやって調べるのでしょうか？
私の知り合いは競売で買えというのですが。

[16: 匿名さん]

>>15
http://tochi.mlit.go.jp/

競売はやめたほうが・・・・
法務局通いが一番いいですかね。私としては。

[17: とちかった]

>15さん

公示地価や各都道府県の地価調査の結果は国土交通省の http://tochi.mlit.go.jp/ から見られます。

競売はどうなんでしょうかね。個人でやる気力はありませんでしたが、
地元の不動産屋から、競売も視野に検討してもいいですか？と言われたことがあります。

[18: 匿名さん]

昭和の時代までは、都心部は別として郊外では、農協に
頼むと良い土地が入手できたんですけどね〜。

市街化調整区域ではなく市街化区域なら、農地からの転用
手続きもスムーズでしたし。

現在は、生産緑地制度とかあって、住宅用地への転用が
難しい場合があるんですね。

ま〜、他に考えられる手段としては、区画整理地域の保留地
を、自治体などから購入するのも安全で良い手段ですね。
区画整理地域は、原則６メートル道路で造成済みですから、
希望地域で見つけられれば、お買い得ですね。

競売物件を購入という手もありますが、相当に勉強しないと
危険だと思います。

[19: のんびり屋]

ちなみに銀行ローン利用予定であればあらかじめ銀行に了承を取らなければいけないみたいです。不動産屋は土地が出ると最初に地元の建売業者に話しを持って行きます。この時第一の手数料発生!建ちあがった後、客を紹介して第二の手数料発生!手数料が二重取り出来るのです。広告に載る物件は建売業者も買わない(坪数30前後が好き)どうしようもない土地、あまり物…と仲介して頂いた大手不動産屋さんに聞きました。うちはお願いして3年かかりました。土地だけはじっくり探した方がいいと思います。あせって競売物件を落としてもとんでもないオマケが付いてきますよ、、、素人はただ泣きをみるだけです!大手の不動産屋さんと仲良くしましょう…地元の不動産屋さんは手数料若干安くしてくれますが…株屋、不動産屋はいまいち信用に欠けるので大手がおすすめデス!

[20: 匿名さん]

ウチはなんだかんだで1.5年かかりました。

地主さんが100坪の土地を売りに出して、建て売り業者が契約。
3分割して売るつもりだったらしいんですが、資金ショートで
キャンセル。その間隙を縫って交渉の上、2分割してもらい即
日契約。
もう半分の土地は未公開で売りに出したところ、半日でキャン
セル待ち10件！だったそうです。
こんなこともあるので、あきらめずに気長にやるしかないですね。

[21: 匿名さん]

みなさん土地代金は現金支払いなのでしょうか？
私も最初、土地を買って後から別で家をたてようとおもって
いたのですが不動産屋に別々に買ったら割高になると言われました
ローンもややこしくなります、とも言われました。
条件付の分譲地の方がお買い得ということなんですが本当でしょうか？
仮に条件付で土地＋建物セットで約３５００万の物件なら
土地買って別に家を建てると、とても３５００万では出来ないと言われたのですが・・・

[22: 20]

>>21
土地・家屋でトータルいくら借りたいのかさえわかってれば、
（要は家の代金が上がっちゃったのであとから融資額をアッ
プしてくれってのは却下）分割実行してくれますよ。ただし
契約自体は２本になるので手数料はダブルでかかりますが。

条件付きの物件には、『参考プランxxxx万円』って書いて
ありますよね。あれはほぼ建て売りと同じグレードと思っ
て間違いありません。よってそれなりの仕様にするので
あれば、決して条件付が安いということにはなりません。
そのほかにも条件付にはそれこそ問題山積み！ですので、
よく勉強してから契約なされたほうがよいです。

[23: 匿名さん]

>そのほかにも条件付にはそれこそ問題山積み！ですので、
もしよろしければ参考になるＨＰや文献を
お教えいただけないでしょうか？

[24: 20]

>>23
ここらへんが簡潔に書いてありますね。

http://nsk-network.co.jp/kanteigan.htm#建築条件付売り地

要は、『３ヶ月たって建物の請負契約が締結されない場合は
契約解除できる』という点が業者にとっては目の上のタンコ
ブなんです。３ヶ月つきあわされて、はいさよなら〜はかなわ
んということ。よってイロイロな手を使ってきます。
つなぎ融資を使って土地だけ先に決済することを強要する。
契約上は建て売りに変更して土地・家屋一緒に契約させる。など。
よほど良心的な業者でないと、100%自分の希望が受け入れ
られた家作りは無理と考えたほうがよいです。ここらへん
の問題点が書かれている書籍はそれこそ山ほどあります。

であれば、最初から資金上乗せ覚悟で条件外し前提でお願
いして、ダメならやめるという気持ちでのぞむかですね。

[25: とちかった]

建築条件付土地については他にもこんなのもあります。

http://sakurajimusyo.com/iitai24.html
http://www2.odn.ne.jp/atelier3c/www2.odn.ne.jp/okabe1.htm

建築条件付土地でもかまわないというのであれば、
建築条件で建てる家の仕様書を出してもらうように言えば、
業者のレベルがわかるかもしれません。
ちなみに出してもらってもろくな仕様書を見たことがありません。

[26: 20]

注文住宅を単品で受注するほどネームバリューがない中小業者が、土地を
エサに建物をセットで売りつけるというケースもありますね。この場合、
建物の出来自体に問題がでるケースが多くなります。

もっとも、たとえ大手でも、神奈川県内で条件付き中心にやってる某建
設もここの掲示板ではかなりボコボコにされてるので、会社の規模にはよ
らないのかもしれませんが。（ｗ

条件付であまり名前を聞かない業者の場合、その業者の建てた家を見せ
てもらうのが一番かと思います。

[27: 匿名さん]

独立行政法人都市再生機構とはどのような会社？団体？なのでしょうか？
普通の民間会社なのでしょうか？
相場より安いのでしょうか？
来週末にここの分譲地を見に行こうと思ってるのですがよくわかりません。
メリット、デメリットご存知の方おられましたら教えて下さい。

[28: 匿名さん]

都市再生機構は、昔の住宅都市整備公団ですよ。

お気に入りの場所があり、予算が合えば、土地の造成は
しっかりしてるので、良いと思いますよ。

[29: 27]

>28
レスありがとうございます。
昔の都市公団というのはＨＰを見て分かったのですが
他の民間不動産屋との違いが分かりません。
あまり周囲と価格も変わらない気がするのですが
申し込みは結構されてるみたいです、造成が良い意外の
メリットは何なんでしょうか？？？

[30: 匿名さん]

そうですね〜、たとえば一戸建て団地の場合で言えば、民間の開発より
一団地あたりの総分譲戸数が多いと思いますよ。つまり、大規模開発が
多く、街並みや利便施設が計画的に整備されている場合が多い、という
事です。

通常は、何回かに分けて分譲する場合が多いですが・・・

[31: 27]

>30
レスありがとうございます。
私が見ようとしてる所は機構の土地と民間の土地と国の定期借地が入り乱れております
まだまだ空き地が多い所ですので
値段や支払い面でメリットが無いなら慌てて申し込む必要も無さそうですね。
今回の申し込みは見合わせたいと思います。
ありがとうございました。

[32: 匿名さん]

そうですね。