契約までのながれについて

[ビギナーさん]

土地から購入で新築予定です。
現在土地がみつかり，気に入ったメーカーさんに交渉してもらって（手付け状態）2週間の猶予をいただいています。その間にだいたいのプランを作成し，地盤調査をするとのことでした。あわせてローン審査もしています。
何もかもが一気に決まっていっているため，なかなか頭がついてこないので，メーカーさんの言われるがままになっている状態です。
どのような点で注意したらよいでしょうか？
同じような条件の方，土地購入・ローン審査・契約・着工までの流れを教えてください。
（漠然とした質問ですみません）

[2: 相模原のＫ]

土地は建築条件付きですか？建築条件付きならば、土地売買契約には通常３ヶ月間の猶予期間が設けらるはずなので、その間に一生懸命ＨＭとプランの打ち合わせをして下さい。注意点としては、土地売買契約と同時に建物の請負契約をしないこと。また建物の請負契約をするまでは、土地売買の決済をしないことです。

土地売買と建物の請負契約が全く別個の契約だとすると、ラフプランを作成してそれで住宅ローンの仮審査を受け、融資に問題がなければ土地の買い付け申し込みをして土地売買契約と同時に決済。土地を購入してから、プランの詳細を詰めるというように進んで行くと思います。

一旦土地売買契約をしてしまうとそれを取り消す事は出来ないので、本当にその土地に予算内で思っているような家が出来るのか、ラフプランではなくもっと良く検討した上で土地売買契約をした方が良いです。営業さんは「早く購入しないと良い土地はどんどん売れてしまいます」などと焦らせるような事を言うと思います。これは嘘ではありませんが、ローンを組んで購入するスレ主さんが一方的にリスクを負う事になりますので、ご自身で良く考えて、自己責任で判断して決める覚悟が必要です。（ＨＭには一切リスクはありません。営業さんは自分の成績になるので一生懸命に勧めているのです）
私は、出来るならばプラン検討にもっと時間をかけてから土地売買契約した方が良いのではないかと思います。万が一その土地が他の人に購入されてしまっても、縁が無かったと諦めても良いと考えられるくらい気持ちに余裕をもって挑まないと営業さんのいいようにどんどん進まされてしまいます。その結果上手く行くこともあるでしょうが、スレ主さんは大きな借金をして家を購入する訳ですから失敗は避けなければならない訳で、慎重すぎるくらい慎重になっても何も悪いことはないと思います。

契約の際に気をつけ無ければならないのは、スレ主さんに一方的に不利な内容になっていないかを良く確認することです。そうは言っても良く判らないでしょうから、実際の契約書をこの掲示板にアップして経験豊富なここの住人の皆さんに色々とアドバイスをもらうのが良いでしょう。
それではがんばって下さい。

[3: ビギナーさん]

スレ主です。
相模原のＫさん，ありがとうございました。
土地は自分で探し，（気に入ったメーカーの）営業さんに相談してかなりの好条件で話をとおしてもらい，先週買い付けを出しました。確かに「いい土地は早くしないとなくなりますよ！！」との説明はありました。
土地に関しては納得しており，31日に買い付けの期限となるため契約する予定ですが，先日営業さんから「その後すぐにうちとの契約が・・・」とさらりと契約について説明されました。その場では「気に入っているメーカーだし，土地に関してもがんばってもらったし」と聞いていましたが，予算とプランがあわなければメーカーをかえなければいけないかも・・・と後で不安になりました。やはり，しっかり打ち合わせをしてから請負契約しないといけないですよね。明日か明後日に2回目のプラン打ち合わせ予定なので，そこははっきりと伝えたいと思います。

[4: 相模原のＫ]

土地を購入するとＨＭからは早く契約して欲しいと求められると思いますが、一旦契約したが最後、交渉権を大幅に失うのでギリギリまで契約をしない方が良いですね。それに、話が進むに連れて思っていたのと違うとなって解約する場合、契約金の没収に加えてさらに違約金などを請求されることもあります。（この掲示板で「契約解除」などで検索するとそういう事例が沢山出てきます）

ＨＭの営業さんにはお世話になったという負い目があるかも知れませんが、相手は仕事なんだと割り切って、契約はもっとプランの詳細まで具体的に決まってからしますと言いましょう。それと１社に決めるのではなくて、同じ条件で２、３社には見積もりを取って比較した方が良いと思います。

請負契約については、以前私の考えを以下のスレに載せて議論した事がありますので、よろしければご覧になって下さい。

■請負契約の正しい手順について
　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/19833/

[5: スレ主]

相模原のＫさん，請負契約の手順について読ませていただきました。
やはり，私としても工事内容とほぼ確定した金額が出てから契約したいと思います。
昨日の打ち合わせでは詳細見積もり（現在簡単に希望を伝えプランをたててもらっているぶん）と平面図は出来上がるとのことでした。空間的なものは契約後に展示場等を回ってみてもらうしかないと・・・。少し納得のいかない部分です。せめて展示場等をみてまわって実感がわいてからの契約にしたいとは思いますが。
3ヶ月ほどホームメーカーや工務店・展示場を回り，説明会等参加したり個別相談もした結果，金額的にも希望（理想）もあうメーカーだったため今回のところ1社に絞りました。土地に関しても不動産との間に入ってもらい値段交渉がんばってもらうなど（これまでにも他の土地を時間をかけて探してもらっています）お世話になっている部分が大きく，他社になることはないと考えていますが，「もし，気に入らない家になったら・・・」という不安が残ります。やはり大きな買い物ですので注意深くなってしまいます。
平面図・仕様書・見積もり（簡単な）だけでなく，具体的価格・工事内容をだしてから契約したいことを伝えてみます。
どのように伝えたら効果的でしょうか？
すみません，初歩的な質問ばかりで。

[6: 契約済みさん]

間取り・仕様・見積もりがちゃんと決まってから契約した方がいいですよ。
後で言った言わないのトラブルの元です。
ここの掲示板の契約・解約トラブルの事例を見ても明らかです。

別に土地で頑張って貰ったからといって建てなきゃいけないってこともないです。
かくいう私もローコストメーカーで土地を探してもらいましたが、契約したのは別のメーカーでした。
営業さんは残念そうでしたけど、土地と建物は別ですし。

[7: スレ主]

さっき営業さんに連絡し，『間取りに変更があるため具体的にイメージしにくい』『仕様等が具体的に決まらないことには見積もりは意味がないのでは？』『たたき台だけのプラン（2回提出）では契約できない。』ことを伝えました。
説明不足を自分でも感じていたとのことで金曜日に仕様のカタログ等，資料を持ってきて説明するとのことでした。
ただ，昨日出してもらったプランから間取りの変更があるため，金額もかわることが考えられます。もう少し煮詰めてから契約する意志を固めて対応したいと思います。
あと，契約書の内容をしっかりチェックしないといけないですね。
またご相談すると思いますが，よろしくお願いします。

[8: スレ主]

続けてで申し訳ないのですが，今週末土地の契約をすることになっています。
メーカーさんはこれにあわせて工事請負契約も済ませようとしているようですが，土地から購入（ローン）の場合，請負契約が遅くなればローン申請に支障があるのでしょうか？
他メーカーを検討するわけではないのでそんなに長くはかからないと思うのですが・・・。
とにかく具体的な7イメージができるまで，契約するのが怖いんです。

[9: 相模原のＫ]

多くの銀行は土地と建物に対して１つの住宅ローンを融資するので、建物の受け渡し前に土地の決済をする場合には、つなぎ融資を受けて支払う事になります。このつなぎ融資は、住宅ローンよりも金利が高いです。しかし銀行によっては請負契約をしていれば土地と建物の２回に別けて融資してくれるところもあるみたいですし、請負契約していなくても１、２年の内に家を建てるという条件付きで融資してくれるところもあるみたいです（念書か何かとられるのかも？）。具体的な銀行名は憶えていませんが、この掲示板の中でそのような書き込みがあったと思います。どちらにしても、ローンで先に土地を購入すると引越し前から返済が始まるので余裕資金がないときついですね。
ローンを借りる銀行も営業さんの言うままでなくて、色々と比較した方が良いですよ。ＨＭは懇意にしている銀行があるので、そこだと色々と融通が利くし少しは利率の優遇もあるみたいですが、最低利率とは限らないです。０．１％の差が大きな金額の違いになります。住宅ローンには沢山の商品がありますが、一見お得に見えてそうでもないものもあるので、総支払額を出してもらって比較するのが間違いの無い方法です。

あと具体的にイメージしにくい件ですが、概観と各階フロアのパース図を出してもらってはどうでしょうか。素人には２Ｄの図面だけで全体をイメージするのはほとんど無理ですし、営業さん自身もわかっているかどうかあやしいでしょう。図面をＣＡＤで書いているならば３Ｄを起こすのも簡単なはずです。
もしＣＡＤを使っていない場合には、最初はコンペするみたいなパース図のスケッチを出してもらい、ある程度まで固まったら発泡ボードで模型を作ってもらったら良いのではないでしょうか。模型には少しお金がかかるかもしれませんが、後で後悔することに比べたら大した金額ではないと思います。発泡ボードはハンズや画材屋さんで手に入るので、器用な人ならば1/100の３面図から自分で作ることも出来ると思います。

[10: スレ主]

今ローンを組む予定の銀行はメーカーさん提携ということもありますが，自分たちも利用しているところなので流れで決めかけていました。他のところも金利を調べてみます。
次回打ち合わせでバース図を出してもらえるか聞いてみます。